小区车位和车库权属研究-河海大学期刊部主办.PDFVIP

第 卷第 期 河海大学学报（哲学社会科学版） 年 月 ! #$$% # !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 小区车位和车库权属研究 陈广华 （河海大学 法学院，江苏 南京 #$$!’） 摘 要：《中华人民共和国物权法》第七十四条试图结束开发商和业主之间车位和车库权属纷争，但 表述模糊，无可操作性。从车位和车库的区分界定以及物权理论来看，车位应归业主共有，车库作 为独立的物权客体可以归开发商或者业主所有，但是车位和车库的产权无论归属于谁，都应当“首 先满足业主的需要”。这里“首先满足”是指优先使用、购买和租赁等权利。 关键词：住宅小区；车位；车库；物权 中图分类号： 文献标识码： 文章编号： （ ） )!#* +# , (% !%$ #$$% $ $$- $ ! ! ! 《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》） 独立性，故不能作为区分所有之标的。有学者认为 采取“观念上的墙壁”之见解，只要有固定的界线标 第七十四条 第一款对“车位”和“车库”做出了规 定，第三款对“车位”的权属做出界定。该法对“车 明范围，使人能在观念上将一部分与其他部分区分， ［］ 位”和“车库”的评价存在差别，因此，对车位和车库 则可视为专有部分，具有独立性。如德国法# 。 的权属进行研究有重要的意义。 判断构造上和使用上的独立性，应从区分界限 ［］ 的明确性、封闭性、通行的直接性等来判断* 。单纯 一、车位和车库的区分界定 的一定地表空间不具有封闭性，很难成为单独所有 车位和车库如何界定？通常认为，车位，指隶属 权的客体。车位是利用土地使用权的地表而划定的 于整个小区，以存放车辆为目的，根据土地使用权 地表空间，不是独立的特定物，不能成为单独的交易 和利用地表而划定的地上空间。车库是指隶属于整 客体，从而无法成为专有所有权的客体。因而，车位 个小区，不是用作人防工程的具有独立空间、以存放 不能单独出售成为业主的个人财产，但可以成为共 ［］ 车辆为目的的附属建筑物 。该观点从车位和车库 有所有权的客体，归全体业主共有。“观念上的墙 的物理特征进行了形式上的界定：车库有四至的独 壁”的主观判断标准不利于明晰产权，解决纠纷。车 立封闭空间，而车位没有。但这种观点无法界定地 库（地上车库和地下车库）本身是建筑物，具有四至 下车库中的车位性质。其实，是否可以作为物权的 的封闭空间，可通过登记成为专有所有权的客体。 专有客体，应是区分车位和车库的界定依据。 地下车库（不包括人防工程）作为一个整体时，