众厦-新密青屏大街项目营销方案2014223.ppt

项目2014年模拟营销推广总控图 二批次房源加推 11月 2014年5月初项目一期一批次房源内部认购启动 三批次房源加推 内部认购 9月 7月 6月 12月 10月 8月 5月 2014年8月底一期二批房源加推，9月开盘 2014年10月中旬一期三批次房源加推，11中旬开盘 2栋24层高层 4栋6层多层、2栋18层小高层 4栋6层多层、2栋18层小高层 一期一批内部认购推售明细： 推售房源: 4栋6层多层花园洋房：96套 2栋18层小高层：90套 推售面积：多层约1.15万平米（平均约120平米/套）；小高层约9900平方米（平均110平米/套） 总计：约2万平方米 推盘节奏—1期1批次内部认购 20万元 10万元 4% 6% 8% 30万元 优惠额度 付款金额 销售优惠方式： 时间节点：5月初-8月 价格：参考项目周边在售项目多层房源价格区间在5200-5800元/㎡；高层房源价格区间在4200-4800元/㎡； 项目处于入市初期，价格应略低于市场价格，此阶段多层暂定5100元/㎡，小高层暂定4500元/㎡。 多层销售额：约5865万元；小高层销售额：约4455万元 销售额总计：约1亿元 一期二批加推明细： 推售房源: 4栋6层多层花园洋房：96套 2栋18层小高层：90套 推售面积：多层约1.15万平米（平均约120平米/套）；小高层约9900平方米（平均110平米/套） 总计：约2万平方米 推盘节奏—1期2批次加推 一次性 开盘优惠 3% 1% 按揭 付款方式优惠 两房3000抵1.5万；三房5000抵2万 销售优惠方式： 时间节点：9初-10月中旬 此阶段项目进入正常销售期，价格应与市场价格持平，此阶段多层暂定5300元/㎡，小高层暂定4700元/㎡。 多层销售额：约6095万元；小高层销售额：约4653万元 销售额总计：约1亿元 一期三批加推明细： 推售房源: 2栋24层高层：192套 总计：约2.1万平方米（平均110平米/套） 推盘节奏—1期3批次加推 一次性 开盘优惠 3% 1% 按揭 付款方式优惠 1万抵2万元 销售优惠方式： 时间节点：10月中旬-12月 此阶段项目进入热销期，价格应略高于市场价格，提升品质感，高层产品略低于小高层产品，暂定4600元/㎡。 销售额总计：约9660万元 项目住宅一期三批次总销金额 一期一批次总销金额：约1亿元 一期二批次总销金额：约1亿元 一期三批次总销金额：约9660万元 合计：2.966亿元 备注：完成2亿销售额，去化率约67% 营销策略总纲 展示策略 以法式的尊贵和优雅为原点，做足案场包装、景观示范区包装、样板间包装等，建立项目在新密新区市场的第一形象力。 活动策略 以法式的尊贵和优雅为原点，在活动中结合法国元素，开展系列性活动，区隔传统营销活动，营造项目的高尚价值。 销售策略 客户策略 根据不同营销阶段，渗阶段性透多级客户，通过内部客户挖掘、团购客户挖掘、以及多种渠道挖掘加大项目客户量。 结合2亿元销售目标，前期通过内部认购的形式让利市场销售；9月多层房源开盘，余房同步加推；12月底高层开盘。 资源联动 由开发公司牵头，众厦公司配合，针对开发公司内部员工及亲属实行内部认购以最高折扣给予刺激，主要分为两个层面： 1、开发公司内部员工及亲属 2、开发公司上下游企业级关系户 该阶段为内部认购初期，优惠折扣高于市场内部认购。 资源联动 内部认购阶段，首先通过企业关系实行内部消化。 团体团购 由项目总监及主要负责人，上门拜访，针对区域内各厂矿、院校、村委会进行关键人物营销，主要分为两个层面： 1、单位主要领导干部洽谈大范围团购； 2、单位积极活跃分子接洽小规模团购。 针对团购数量给予不同程度的销售优惠和劳务费，如：3-5套额外优惠1%，,6-10套额外优惠2%，10套以上额外优惠3%接。 给予接洽人3000元/套。 团体团购 内部认购阶段，通过团购寻找大批量客户资源。 ■巡展目的： 1）寻找客户，能够让客户面对面的了解项目。 2）加大项目的宣传力度，树立项目形象。 3）为后续活动及销售积累客户 ■巡展形式： 人流量大的地方以及下边的乡镇设置流动展位，并派发宣传单页—— 类别 名称 规格 数量 备注 现场物料 帐篷 2m*3m 2-4个 定制 桌 长条桌 2-4张 普通 椅子 塑料 8-16个 普通 抽奖箱 透明钢化玻璃 2-4个 音响 箱内配音频线 2-4个 宣传物料 户型单张 A4大小 2万 宣传单页 A3大小 4万 小礼品 —— 5000 抽纸 项目鸟瞰 写真 2-4张 ※巡展物料清单 ※现场示意 定点路演 针对新密繁华阶段及周边乡镇外出巡展。 ■目的： 1）最大化的圈定客户，迅速建立市场知名度。 2）加大项目的宣传力度，树立项目形象。 3）为后续活动及销售积累客