土地模板-市场比较法.docVIP

市场比较法 市场比较法：在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日土地价格的一种方法。 其计算公式为：PD = PB×A×B×D×E 式中：PD——待估宗地价格 PB——比较案例宗地价格 待估宗地情况指数 （１）比较实例的选择 选择比较交易案例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求： A、与待估宗地的用途相同 B、与待估宗地的交易类型相同 C、交易案例必需属于正常交易 D、与待估宗地所处的区域及个别条件相近 E、与待估宗地的估价期日接近或可进行比较修正 F、统一价格基础 根据委估地块情况和估价方掌握的资料，本次估价选择了与估价对象条件相类似的三个实例作为比较案例,其基本情况介绍如下： 实例A：地块位于解放东路以南、罗家中路以西，宗地编号JDG0722，交易方式：挂牌，交易时间：2013年10月22日—2013年11月2日，土地用途：商服、住宅、配套公建用地，宗地面积：85.16亩，规划指标：R≤1.8，M≤35%，L≥30%，成交单价：161万元/亩。 实例B：地块位于江纺路以南，城东一路以北民营科技园A-16，18号地块，宗地编号JDG0727，交易方式：挂牌，交易时间：2013年11月15日—2013年11月28日，土地用途：居住用地，宗地面积：217.58亩，规划指标：R≤1.8，M≤28%，L≥35%，成交单价：243万元/亩。 实例C：地块位于解放东路以南、罗家西路以东，宗地编号JDG0724，交易方式：挂牌，交易时间：2013年10月22日—2013年11月2日，土地用途：商服、住宅、配套公建用地，宗地面积：85.08亩，规划指标：R≤1.8，M≤28%，L≥35%，成交单价：180万元/亩。 （２）因素选择 根据估价对象于交易案例实际情况，选用影响地价的比较因素，主要包括：土地用途、交易时间、交易情况、区域因素和个别因素等。 比较因素说明表（住宅用地） 估价对象 案例A 案例B 案例C 交易时间 2013.12 2013.11 2013.11 2013.11 土地用途 商业、住宅 商服、住宅、配套公建 住宅 商服、住宅、配套公建 交易情况 国有土地使用权出让 国有土地使用权出让、挂牌 国有土地使用权出让、挂牌 国有土地使用权出让、挂牌 成交价格（万元/亩） 待估 161 243 180 土地剩余使用年限 区域因素 交通便捷度 500米以内尚无公交开通 居住社区成熟度 项目2公里内无居住氛围 环境质量优劣度（污染） 绿地覆盖率 基础设施配套状况 公共配套设施状况 个别因素 距区域中心距离 宗地内土地开发程度 宗地形状 容积率 ≤1.3 ≤1.8 ≤1.8 ≤1.8 宗地面积（亩） 景观状况 规划限制条件 30%住宅面积和售价受限。 比较因素说明表（商业用地） 估价对象 案例A 案例B 案例C 交易时间 2013.12 2013.11 2013.11 2013.11 土地用途 交易情况 国有土地使用权出让 国有土地使用权出让、挂牌 国有土地使用权出让、挂牌 国有土地使用权出让、挂牌 出让金（万元/亩） 待估 161 243 180 土地剩余使用年限 区域 因素 商圈等级 交通便捷度 商业繁华度 基础设施配套状况 公用配套设施状况 娱乐、休闲、餐饮设施 产业集聚效应 个别因素 宗地形状 宗地内土地开发程度 临街状况 生活主干道 规划主干道 临街宽度 与商业中心的接近程度 容积率 ≤1.3 ≤1.8 ≤1.8 ≤1.8 宗地面积（亩） 规划限制条件 比较因素说明表（工业用地） 估价对象 案例A 案例B 案例C 交易时间 2013.12 2013.11 2013.11 2013.11 土地用途 交易情况 国有土地使用权出让 国有土地使用权出让、挂牌 国有土地使用权出让、挂牌 国有土地使用权出让、挂牌 成交价格（万元/亩） 待估 161 243 180 土地剩余使用年限 区域因素 交通便捷度 500米以内尚无公交开通 对外交通便利度 距飞机场、港