第三章 房地产开发用地课件.pptVIP

房地产开发用地 土地基本制度 土地使用权取得制度 城市房屋拆迁 第一节　土地基本制度 土地分类及归属 一、土地分类 （一）根据土地赖以产生的所有权的性质不同，可以将土地分为：国有土地与集体土地 （二）根据土地用途不同，可以将土地分为：建设用地和农业用地、未利用地 （三）根据土地使用权的取得方式不同，可以将土地主要分为：划拨土地和出让土地 二、我国土地归属制度 《宪法》第十条：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 农村集体土地 一、农村土地分类及其利用 （一）农业用地 （二）建设用地：乡（镇）、村集体经济组织和农民个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。 1、集体土地使用的方式之——宅基地的使用 2、集体土地使用的方式之——乡镇企业用地 3、集体土地使用方式之——公益用地 4、集体土地使用方式之——公共设施用地 二、农村土地征收和征用 （一）征收 我国《宪法》第10条规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。 征收是指为了公共利益需要将集体所有土地转变为国有。 （二）征用 土地征用是指国家为了公共利益的需要，依法强制使用集体土地，在使用完毕后再将土地归还给集体的一种行为。 土地征收的审批权限 （1）由国务院批准： A基本农田； B基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； C其他土地超过七十公顷的。 （2）由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案：上述之外的地。 征收补偿 （1）征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。 （2）征收耕地的补偿费用包括： 土地补偿费（前三年平均产值6-10倍内） 安置补助费（前3年平均产值15倍内） 地上附着物和青苗的补偿费 （3）征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 （4）支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。 第二节 土地使用权取得制度 土地使用权的取得 出让 划拨 一、出让土地使用权概述 1、概念 国家以土地所有者的身份将建设用地使用权在一定年限内出让 给土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出 让金的行为。 2、出让的法律性质 行政行为说 ；民事法律行为说 3.土地使用权出让的法律特征： （1）土地使用权出让法律关系中的出让方是特定的，它只能是国有土地的所有者——国家； （2）土地使用权出让由人民政府负责，有计划有步骤地进行； （3）土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施，受让方不得以享有土地使用权为由而主张地下资源、埋藏物和市政公共设施的权利； （4）土地使用权出让属于要式法律行为。 二、土地使用权出让合同当事人的权利和义务 (一)出让方的权利和义务 1、出让方的权利 (1)要求受让方按法律规定或合同约定交付出让金，否则出让方有权解除合同，并要求对方承担违约责任。 (2)监督土地使用权受让人行使权利的行为和对土地进行开发、利用及经营的活动。 （3）在受让方需要改变合同约定用途时，必须取得出让方和市县人民政府城市规划主管部门的同意。 (4)在土地使用权出让期限届满时，收回土地使用权及其地上建筑物。 2、出让方的义务 (1)按合同规定向受让方提供土地使用权。 (2)在遇到不可抗力导致出让合同不能履行或不能完全履行时，应及时通知受让人。 (3)保证土地使用权受让人对土地的正常使用。 (二)受让方的权利和义务 1、受让方的权利 (1)要求出让方按合同的约定，按时提供土地使用权。出让方不能按约定时间提供土地使用权的，可以要求其承担违约责任。 (2)受让人对土地的开发利用达到法定要求后，有权对土地使用权及地上建筑物进行转让、出租和抵押。 (3)在土地使用权出让合同期限届满之前，遇特殊情况，国家提前收回土地使用权时，受让方有权要求给予适当的损失补偿。 (4)在土地使用权出让合同期限届满时，受让方需要继续使用土地的，可以申请续期。 2、受让方的义务 (1)按照合同约定的时间和方式交付土地使用权出让金。 (2)按出让合同确定的用途和要求使用土地。确需改变土地用途的，必须报经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，经原批准机关批准，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，并依法调整出让金。