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盛富资本与协纵国际就越秀地产战略转型 一事接受媒体采访 原文标题：越秀系腾挪 2012年07月 2012年5月28日，早先双双停牌的越秀地产及其持股35.58%的越秀房产投资信托基金（下称“越秀房托”）共同宣布，前者计划把旗下的广州国际金融中心（IFC）注入越秀房托，交易对价为134.4亿元。 如果交易顺利获得小股东的支持，越秀地产将在这个夏天完成该公司近年来最精彩的一次资本运作，为其在房地产市场的逆周期扩张获得筹码。与此同时，越秀房托的体量也将大幅度膨胀，资产总值将由2011年底的73.75元亿大幅增加两倍至230.95亿元。 事实上，此次交易年初已有些许端倪可循。在2012年3月份越秀地产的业绩会上，越秀地产董事长陆志峰曾表示，将积极推动“越秀地产与越秀房托”之间的常态化互动，实现每年维持双位数的收益率常态化。 关联交易 广州IFC位于广州中央商务区珠江新城，楼高432米，总建筑面积约45.7万平方米，是全球十大摩天大楼之一，亦是广州地标性建筑。据介绍，本次交易对应的物业作价包括总代价88.5亿元、开发贷款45亿元，以及少数股东权益9000万元，合计134.4亿元，较其必威体育精装版评估值153.7亿元折让约13%.即便价格折让13%出售，此次交易对越秀地产而言仍然颇多好处。交易完成后，越秀地产将减少约45亿元银行贷款，并带来现金款项净额约40亿元，为公司带来5亿-7亿元的确认收益，负债率则由45%下降至33.8%.或因如此，业内对于越秀地产“曲线融资”的质疑不绝于耳。对此陆志峰公开回应道，“我们做这交易，不是因为现金压力，而是基于战略部署。” 他表示，在广州IFC被收购前，越秀地产收支已经平衡，有48亿现金结余。此番收购更多为改善越秀房托的资产结构，“越秀房托去年58.7%的收入来自于广州白马大厦，风险过于集中。” 而据接近越秀地产的业内人士透露，由于IFC的投资过大，所以越秀地产希望尽快通过卖出部分股权套现。“越秀地产市值才100多亿，而在IFC项目上的投资就已接近百亿，这对一般公司而言是很难承受的。”他还表示，越秀地产在商业地产运营，尤其是超高层建筑管理方面并不具备优势，所以需要通过越秀房托去找到更好、更有经验的运营团队。 截至目前，越秀地产依然持有越秀房托35.58%的股权，对未来广州IFC的升值和租金收入增加还可以继续享用。 2011年，广州IFC扣除公允值的税前纯利为4275.3万元，资产净值41.04亿元，当中商场4.7万／平米，2012年3月出租率98%；写字楼18.35万／平米，出租率52%；酒店和服务式住宅将于7月投入服务。 “越秀地产都做不到的出租率，凭什么越秀房托就能做到？”盛富资本总裁黄立冲直言：“IFC已经运营了三年，潜在的上升空间已经体现了，如果只有52%的出租率，那说明经营得非常差。一般的商业物业出租率从零跳到85%，只需要两年的时间。” 需要承认的是，在房地产企业融资环境依旧恶劣的背景下，越秀地产通过与旗下控股房托之间的关联交易，可谓极为精巧的一次融资设计。联系到该集团从去年起步入快速扩张阶段的战略定位，此番交易的意图变得格外清晰。 越秀地产在5月28日的新闻发布会上透露：得到资金补充后，将会考虑加快开发进度，寻求机会增加土地储备。由于拥有了越秀房托这一资本平台，越秀地产的融资路径便远远比同行宽敞。 小股东受损？ 相对于越秀地产此番赚得“盆满钵满”，外界对该笔交易最大的关注或许在越秀房托的股东权益上。在此前5月10日越秀房托股东大会上，就有部分股东对越秀房托或注入IFC项目发出了反对的声音。有观点指出，该项巨额交易有可能会使越秀房托的股东权益摊薄，尤其是中小股东。 对此，黄立冲表示，“越秀房托收购物业，假如没有30%以上的折让，股价连打个平手都做不到。现在把增值那部分都让给了越秀地产，是损害股东利益的。” 广州IFC目前仍处于成长期，现在项目的租金回报率为6%；预计5至6年后，回报率将达9%，与现时越秀房托所管理物业回报率相若。现阶段越秀房托吸纳IFC，肯定会拖低股东的平均收益率，使得股东权益在短期内受损。 为补偿小股东利益，越秀基金拟作特别分派每个基金单位0.0635元，涉资约4300万元，母公司越秀地产和越秀企业将放弃收取分派。整个交易完成后，越秀地产持有越秀基金权益将由35.58%增至50.41%，小股东则由63.55%降至16.48%，获配股的机构投资者则占32.89%.同时，在2012年5月28日发布的公告里存在着这样一条并不“显眼”的补贴款项。公告指出，因酒店及服务公寓将于2012年7月初步启动运营，需要时间进行培育，为确保期间越秀房托获得稳定的经常性租金收入，越秀地产同意由交易完成日期起至2016年底止以现金方式向越秀房托提供收入支持，预计全部补贴款项总额将不超过6.1亿元。 相关投