用制度规范REITs尽快实施.docVIP

用制度规范REITs尽快实施1月6号，国务院在今年首个新闻通气会上发布了房地产投资信托基金试点的消息。这是在去年大规模实施财政政策基础上，为振兴经济，准备启动的第一个金融工具。本报在2008年底推出《启动2009投资年》的评论中提议，“着情使用财政政策，重点要启动金融工具的投资”。如今，立即能付诸于现实，我们欣喜，是我国金融与房地产业的一大利好。 REITs，是房地产投资信托基金的英文缩写，是一种以发行收益凭证为方式，汇集多数特定投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs对中国来说还是个陌生事物。它一般分为三大类别：即股本房地产投资信托基金、按揭房地产投资信托基金、混合房地产投资信托基金。少数属于私募，但绝大多数属于公募。它既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。 其实，REITs在业界尤其是一些基金公司早已暗中热身，企图仰仗这种全新的金融工具扩张业务。但也有很多人提出种种顾虑，从法律环节上的认定，到启动REITs哪种品种更适合中国，乃至市场管理制度的激励与约束机制等等。应当承认，顾虑也是经验积累。启蒙于发达国家的有些金融工具，在他国可能很好，但到了我们国家就走样，乃至完全行不通，像2002年实施的管理层收购办法，最后就不得不停止。尽管如此，也不能一朝被蛇咬十年怕井绳，关键是要用严格的制度规范每一个环节，让执行力饱和。 我国法律上目前没有对REITs解释。如果要尽快实施，架构上只能依附于信托。信托的性质决定了REITs只能是私募。但REITs应该是在证券市场上可流通的产品，也有共募的一面。按照私募结构运作，势必会造成REITs的不可流通。所以，这是矛盾之一。之二，证券市场是由证监会管理，REITs的信托属于银监会监管的范畴，所以证监会与银监会两个机构能否形成统一的监管制度，可能有难度。如果分歧很大，那势必让Reits很难发展。 REITs是房地产未来直接融资的主要渠道，理论上看融资能力很强，对于保持房地产业的可持续发展和股市都有好处。由于银行业金融资产总量过大，而其它体系建设还有待完善。因此，客观看，REITs在近期内不会缓解房地产资金链条的活跃，融资量估计非常有限，远水难救近火。况且国外REITs在楼市衰退过程中大减风光。日本、欧美等主要国家的REITs市值总额，较前年相比减量很大。从规避风险角度出发，有人提出国内地产商需要抵押型REITs，其收入来源处于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息。其缺陷是在国际上被采用的不多。 股本房地产投资信托基金主要拥有及经营房地产项目，主要收入来自于将这些物业出租所得的租金。按揭房地产投资信托基金着眼于向房地产项目持有人及经营者提供贷款，主要收入来自其按揭组合所赚取的利益。混合房地产投资信托基金，则将股本房地产投资信托基金和按揭房地产投资信托基金的投资策略结合起来，投资于一系列的资产，包括实质物业、按揭或其他有关的金融工具类别。对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定。 1