地产评估业该好好管管了.docVIP

地产评估业该好好管管了随着市场经济的发展,为满足土地资产的显化#65380;出让#65380;转让#65380;抵押#65380;租赁#65380;入股,企业股份制改造#65380;上市,破产清算#65380;清产核资#65380;法律诉讼等需求,土地资产评估行业应运而生#65377;到目前为止,仅河北省就有70多家专门评估土地资产的土地资产评估所(中心#65380;公司),另外有近百家兼评土地资产的房地产评估所#65380;资产评估所#65380;会计事务所#65380;审计事务所(中心#65380;公司)等#65377;笔者所在唐山市区即有10家专职地产评估机构,另有超过10家的兼职地产评估机构#65377; 土地资产评估业为我国市场经济发展提供了有效服务,为保证国有土地资产保值增值#65380;维护当事人合法利益#65380;维护正常的市场交易秩序发挥了重要作用#65377;但近年来存在问题亦相当严重,主要表现在以下几个方面#65377; 政企不分,暗箱操作严重#65377;根据国土资源部和国家人事部门的规定,早在1997年应该分离的隶属土地管理部门的土地中介评估机构,目前在河北省相当多的地方仍是行政部门的事业单位#65377;这些隶属于行政机关的地价评估机构,多数名义上都是独立法人,也有工商执照,有收费资格,但实际上收支统归行政机关#65377;因无压力和责任,往往造成收费随意,个别人甚至与社会上的中介机构串通一气,有意外接大宗业务,充当掮客,猫腻儿不少#65377;这些机构中的个别人员利用依附行政机关,掌握地价信息资源与容易打通审批关节的垄断优势,在多家社会房地产中介机构中暗中兼职,充分利用机关的办公条件和手中职权为对方提供多方服务,取得报酬,对行政首长更得言听计从,使评估价成为名副其实的“处长价”#65380;“局长价”#65380;“市长价”,造成地产评估市场和实际运行地价相当混乱#65377; 争夺市场,各显神通#65377;目前涉及地产处置或与地产处置有关的政府部门#65380;社会单位#65380;金融部门等,都想利用土地资产显化这个平台体现自己的权益,如政府土地管理部门控制土地一级市场的土地资产和大部分土地二#65380;三级市场的土地资产评估委托权,政府体改委或发改委控制需要体制改革的企业#65380;公司的地产评估委托权,国有资产管理委员会严控国有资产处置中的土地评估委托权,政府审计部门严控需要审计部门的土地资产显化评估委托权,各商业银行则严控需要以地产抵押贷款#65380;融资#65380;借款#65380;贷款的土地资产显化评估委托权#65377; 在市场经济社会里,资源可以变成资产,资产可以变出金钱#65377;地产评估委托权既是权利,也是资源,对于某些人来说就是金钱#65377;客观来说,一个行政区域里一定时期内的地产评估资源是一个恒数#65377;作为各地产评估公司(所)等单位,能否争到评估资源#65380;在争夺中能占多大份额,则在某种程度上说就是争得多大收益份额#65377;评估资源转眼就变成金钱在这里体现得最为快捷便当#65377;因此,各大小评估单位八仙过海,各显其能,明争暗斗,使尽浑身解数来争夺这块资源#65377;所采取的各种手段归纳起来不外乎两种方式,一是公开与不公开地与掌握地产评估资源的单位签约,提成20%～60%;二是与掌握地产评估资源的处长#65380;处员私定协议,好处提给个人#65377;有的一个阶段结算一次,多数一事一提,现场兑现,互有收获,皆大欢喜#65377; 争抢业务,无限变通#65377;由于市场经济越来越渗透到社会的角角落落,由于事主及客户的千变万化的需求,目前评估市场变通的手法令人眼花缭乱#65377;比如客户因某种需求,完全违反地价评估操作规程,无理要求把地价评得畸高或畸低#65377;出现这种情况,本应向客户耐心宣传政府发布的评估规程和评估职业道德守则,但你如果坚持原则不评,客户转眼找到另一个单位去评估,要求多少评多少,客户与评估单位互相满意,守法者和拒绝违规评估的单位只能眼睁睁地丢掉业务#65377;如某评估公司评估一企业地产抵押贷款,正常价格为每亩12万元,最后却评到每亩21万元;评估某部队需交出让金的土地,两次评估两个结果,开始评到每亩45万元,后有要人干预,又评到每亩15万元#65377;评了再改#65380;改了再评,此类情况经常发生#65377;某公司的地产经一家社会信誉较好的大型评估公司评出地产为6000万元,客户却无理要求评到1.6亿元#65377;该公司考虑后果未接此活,客户转眼找到一个小公司,地产竟被评估为2亿元#65377;如此评估,已完全失去中介服务的守法#65380;公正#65380;公平性#6