地价上涨是房价上涨结果而非原因.docVIP

地价上涨是房价上涨结果而非原因●近几年来的房价持续快速上涨，是在长期实行住房实物福利分配制度导致住房短缺而社会又快速城镇化的背景下出现的。巨大的住房潜在需求，在居民收入不断增长和银行住房消费信贷的支持下，转变为强劲增长的住房有效需求，成为拉动房价持续快速上涨的决定性因素。 ●土地作为形成住房产品的一个生产要素，其市场需求由住房需求所引致，土地价格属于引致价格。近几年来，我国城市房地产用地价格上涨就是由房价快速上涨所直接引致的，实行土地“招拍挂”只不过真实地显化了这种土地市场价格。 ●房价的二元特征决定了土地资源越稀缺，人口密度越大，住房需求越强，房价就越高，地价占房价的比例也就必然越高；房价和地价的这种关系说明，不能脱离开住房产品的市场供求形势和房价来空谈地价。 ●只有先行完善住房供应和保障政策体系，才能围绕住房供应和保障政策确定的目标，跟进完善土地供应、土地价格、金融信贷、规划管理以及公共投资等方面的政策。 房价持续快速上涨，成为社会关注的重要民生话题，也成为政府宏观调控的重点。在对持续上涨的房价的一片喊杀声中，一些开发商不断公开宣称，实行土地“招拍挂”导致地价飚升，在土地取得成本越来越高的形势下房价上涨不可避免，因而是土地“招拍挂”和地价上涨造成了房价的快速上涨。作为开发商，希望以更低的价格拿到土地，宣扬这种观点并不让人感到奇怪。但是，有些学者、官员也跟着开发商一起忽悠，对土地“招拍挂”横加指责，甚至有人提出要取消土地“招拍挂”、通过人为的降低地价来降低房价。这种观点使许多人对我国土地市场化产生误解，影响甚大，危害甚深。我们认为，无论是从理论上还是根据经验事实分析，地价上涨是房价上涨的结果而非原因。 住房货币化改革以来，得到消费信贷支持的住房有效需求急剧增长，而住房供应和保障政策体系又不完善，有效需求拉动了房价持续快速上涨 近几年来的房价持续快速上涨，是在长期实行住房实物福利分配制度导致住房短缺而社会又快速城镇化的背景下出现的。众所周知，我国曾长期实行住房的实物福利分配制度，城市居民的住房由国家统一建设、统一分配。改革开放后开始探索推进住房制度改革。但是，与上个世纪80年代末就开始推行土地出让转让的城市土地市场化改革相比，城市住房的货币化、商品化、自有化改革滞后了10多年，直到1998年下半年才取得突破性进展。由于长期实行住房的实物福利分配制度，形成了潜在的住房短缺。据统计，在全面推行住房货币化改革的1998年，全国城市人均住房建筑面积不到19平方米，户均住宅建筑面积不到70平方米；在个别城市，人均住房使用面积不到10平方米，户均不到40平方米。 长期的住房短缺，积聚了巨大的潜在住房需求，不断增长的城镇人口又不断创造出新的住房需求。另外，住房制度改革后，住房作为生活基本必需品的同时，也逐步成为投资品和奢侈消费品，更加扩大了人们对住房的潜在需求。 巨大的住房潜在需求，在居民收入不断增长的支持下，特别是在银行住房消费信贷的支持下，转变为强劲增长的住房有效需求，成为拉动房价持续快速上涨的决定性因素。据统计，近几年来我国城镇居民可支配收入的增长速度一直保持在10％左右。1998年各金融机构对房地产的贷款由过去对企业开发贷款支持转向对开发和消费两方面支持，居民个人住房贷款在1998年起步，2000年后呈爆发性增长态势。据统计，1998年全国个人住房贷款余额仅190亿元，2000年增长到1260亿元，2001年～2004年各年分别达到5598亿元、8258亿元、11779亿元、15922亿元，2005年达到2．2万亿元，2000年到2005年年末，增长了约16倍，平均每年增速达77．2％。住房消费贷款帮助许多家庭圆了住房梦，但由于对住房需求管理的经验不足，对市场形势的预期不准，相关政策不完善不配套，过于宽松的住房消费信贷直接刺激了住房有效需求的迅猛增长，并拉动房价持续快速上涨。 从对住房的供给管理来看，住房货币化制度改革后，面向中低收入人群的住房供应和保障政策体系不完善不明晰，导致这部分人群的合理住房需求得不到满足，在一定程度上加大了住房供求结构性矛盾和缺口，加剧了房价的上涨趋势。这方面很明显的例子就是经济适用房和廉租房的政策。经济适用房在住房货币化改革前就提出来了，但住房货币化改革后，经济适用房建设应当占多大的份额、应当如何瞄准中低收入人群等，并没有十分清晰地加以限定和规范，最后导致地方政府和市场选择的结果是，经济适用房大多出售给了不应该享受经济适用住房的中高收入人群，相反很多中低收入居民家庭被推向了商品房市场。廉租房作为最低收入家庭的保障性住房，其管理办法在2004年3月1日才正式推出，由于政策不具体，地方政府不积极，建设规模很小，对保障最低收入人群住房所起的作用十分有限。