土地一级开发招标相关问题探索.docVIP

土地一级开发招标相关问题探索提要：本文从当前国内土地一级开发工作现状和实施中存在问题的分析入手，提出土地一级开发实行招投标方式确定实施主体的必要性，并结合工作实践，就招标及后续管理所涉及的土地一级开发委托内容、评标因素、投标报价构成、一级开发资金筹措、验收标准、土地开发补偿费、一级开发监管及协议终止等重要内容做了分析和探索。 2005年9月北京市国土资源局等四委办局联合印发了《北京市土地储备和一级开发暂行办法》，2006年5月23日北京市国土资源局下发了《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》。北京市是全国第一个推出土地一级开发招标管理办法和通过公开、公平、公正的市场竞争模式确定土地一级开发实施主体的城市。笔者结合一线工作的实践经验，就土地一级开发的招标过程及后续管理等工作内容进行初步的分析和探索。 北京市土地一级开发现状 所谓土地一级开发，是指按照城市功能定位和经济发展要求，依据土地利用总体规划和城市规划，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、制定土地用途及规划设计、地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。按照《北京市土地储备和一级开发暂行办法》的要求，一级开发权将通过招投标方式确定。 此前，北京市的土地一级开发工作主要由政府授权或土地储备机构来完成，不管是包含农地征转用过程的土地一级开发，还是使国有土地由生地变熟地的土地一级开发，实施主体往往是政府授权的一级开发公司或市区两级土地整理储备机构。 随着我国土地市场化进程的加快，国内各个城市的土地一级开发工作主要演变成以下三种情况：一是仍由地方政府来做主导，如成立地产集团等方式，如重庆市、上海市等城市；二是主要由土地储备机构负责实施，如北京等地；三是多种形式并存，这在目前很多土地市场化程度不高的二线、三线的中小城市仍普遍存在。 近年来，北京市土地一级开发工作的市场化探索进展很快。从开发模式来看，目前北京市的市区两级土地整理储备中心作为北京市国土资源局直属事业单位，直接操作一部分土地一级开发；同时我们也看到，单纯由储备机构运作项目存在很多弊端，储备机构由直接运作项目向对项目进行监督管理转变，由运动员变为裁判员，已成为业内人士的共识，并成为一种演变趋势。自北京建立土地储备制度五年以来，无论是政府的土地储备机构还是授权的一级开发企业，可以说积累了一定的项目运作实践经验，土地储备机构对监管工作应该有足够的话语权。但毕竟土地一级开发招标是新生事物，处于探索阶段，存在很多迫切需要解决的现实问题，如建立高效的管理监督机制，建立公开、透明、规范的一级市场，对土地一级开发监管内容、监管深度、监管关注点，对一级开发招标的审核、管理、条件设定，以及对资金筹措等具体问题的处理思路缺乏统一认识，均有待于明确和完善。 推行土地一级开发公开招投标的意义 笔者结合在北京市石景山区从事土地收购储备和一级开发管理与实务工作的经验，就推行土地一级开发公开招投标的意义和必要性总结如下： 1.可以更好地规范土地储备和一级开发行为，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应土地制度的实现。 2.可以高速度、高质量地推进政府土地储备，逐步建立土地供应数据库，有利于政府对土地资源的宏观调控和供应市场的正确引导。 3.可以进一步建立健全土地一级开发市场，保证土地一级开发质量，控制土地一级开发成本。 4.实行公开招投标，可以规范土地一级开发项目招标投标活动，维护招标投标活动双方当事人的合法权益。 5.土地一级开发实行招投标，引入竞争机制，使房地产市场从源头上更加透明化、专业化。 土地一级开发、招投标及后续监管工作的要点分析 1.关于土地一级开发招标委托内容问题 储备机构委托一级开发公司进行一级开发，委托工作内容应在招标文件中准确定义，目的在于储备机构与一级开发公司合理的工作分工。招标中的委托内容应包括：（1）办理各种政府审批手续，包括规划、项目核准（立项）、征地、拆迁、市政建设审批（包括交评、环评）；（2）实施征地工作；（3）实施拆迁工作；（4）完成地上物拆除（注：树木可以留给二级开发商完成）、地下构筑物拆移、渣土清运、围墙施工、场地平整等工作；（5）实施市政建设；（6）招标人认为可由中标人承担的其他一级开发工作。 2．关于一级开发招标评标因素构成问题 （1）评标因素及比重 从土地一级开发项目实施进度以及项目实施的可行性来考虑，将评标因素按照投标人的综合实力、土地一级开发利润报价、资金筹措方案、项目拟定的实施方案、一级开发进度计划表、财务方案以及综合印象等七个方面来考虑。具体评标因素的参照比重按下表所示： （2）评标方法 采用评分方