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土地估价行业诚信建设博弈分析土地估价行业是随着我国社会主义市场经济的逐步发展、土地使用制度改革的逐步深入而形成的，是市场经济的产物。土地估价行业虽然产生仅有十多年的时间，但已成为社会经济发展不可或缺的中介行业，在土地资产交易和处置中发挥了重要的作用。土地估价师为社会提供的服务必须客观、独立、公正，为市场经济真正起到鉴证作用。在全社会开展诚信建设的背景下，土地估价行业诚信建设是构建社会信用体系的重要组成部分。 近年来，土地估价机构之间的竞争越来越激烈，土地估价行业出现了一些不良现象，如通过恶意竞价、高额回扣、诋毁竞争对手、挖墙脚等不正当手段达到招揽业务的目的，忽视对机构内执业人员的综合素质、业务水平的提高等。这引起了社会公众对土地估价行业诚信问题的关注，也对土地估价师的社会作用提出了质疑。这种局面也进一步证明，“诚信”是土地估价行业参与市场经济活动的安身立命之本，是行业发展的生命之源。任何违背这一行业生存规则的行为，都必将受到规则的惩罚。 土地估价行业诚信问题突出 在全社会信用体系不健全、诚信度不高的背景下，土地估价行业诚信建设不可避免地受到执业环境的困扰，存在不少亟待解决的问题。 需求市场的信用问题 一是有的委托方以高额估价费来换取虚假估价报告；二是有的委托方在聘请土地估价机构时，考虑的主要因素不是估价机构的声誉和执业质量，而是价格。这导致土地估价机构纷纷通过降低收费标准，甚至通过高额回扣等手段吸引客户，引发了机构间的恶性竞争。 土地估价行业内部诚信问题 这些问题包括：行业内土地估价师诚信体系不健全，诚信档案制度才刚刚确立，诚信网络没有公示和共享，对违约失信的处罚和惩戒力度不大，没有建立真正的诚信激励机制等。部分估价机构和土地估价师缺乏诚信，主要表现为：一是不遵守独立准则，在工作中易受干扰；二是没有保持应有的职业谨慎，迎合客户需要；三是没有职业操守，在利益驱动下出具虚假业务报告。 行政干预，利益分割 一些政府部门和行业主管部门漠视法律法规，利用手中权力垄断(或变相垄断)并指定业务。这种行政干预行为滋生了官员的腐败，更是严重影响了估价机构之间的公平竞争。有的估价机构为了生存，将主要精力放在“跑关系、拉业务、抢市场”上，无暇顾及职业道德和社会职责。 土地估价行业失信的博弈分析 从经济学的角度看，诚信是一个主体对其他主体兑现自己诺言的过程，它包括讨价还价和理性均衡，在讨价还价中，交易各方都朝着均衡的目标迈进，最终达到某种均衡。博弈论认为：博弈双方总是从自身的角度寻找对自己最优的策略，从而达到“纳什均衡”状态。在信用良好、市场监督有效的情况下，如果土地估价师某次失信，并获得额外收益，由于信息的迅速传递，其他市场参与者很快就了解到他是不可信的，就会在以后的交易中排斥他，那么失信的土地估价师就难以在行业中立足，从而付出惨重的代价。 因此，在完善的市场环境下，土地估价师通过博弈，其最优的策略是诚实守信。反之，在信用环境不好，市场监督失效的情况下，如果土地估价师某次失信，获得短期额外收益，但是由于市场监督机制不健全，信息传递不力，其他市场参与者无法及时获取信息，受经济利益驱使，他还会继续在其他经济交易中失信于他人。可见，在市场监督机制不健全的环境下，信用缺失的土地估价师可以获得额外收益而不受到惩罚，因而其最优选择是不讲诚信。而当其他土地估价师发现诚信缺失者可以获得额外收益，而自己反而因为诚信受到损失时，那么整个行业的信用程度就大大降低了，甚至出现整个行业的诚信危机。这就是目前土地估价市场上低价高评、高价低评、压价承揽业务、垄断评估信息和资料等诚信缺失现象时有发生的根本原因。 上述分析显示，通过加大对失信者的惩罚，提高其失信成本，使失信带来的损失远大于其所获得的额外收益，是从根本上解决整个行业诚信建设问题的途径。从制度经济学角度来看，要使失信者受到惩罚，使诚信成为一种制度规范，还必须满足三个条件：一是土地估价市场中的行为主体(土地估价师)有追求长远利益的动机，不会为了短期的利益而损害自己的声誉；二是信息渠道畅通，市场中的行为主体(土地估价师)对诚信或失信的选择会迅速传递出去；三是市场中的行为主体(土地估价师)明确知道，自己的失信行为一定会受到惩罚。 土地估价师协会作为土地估价机构的行业组织，以其特有的功能优势能够满足以上三个条件，可以成为行业诚信建设的较理想的平台。它可以通过监督和记录土地估价行业中的交易行为，建立有效的信息传输系统，实行有效的惩罚措施，从而有利于土地估价行业形成严格的自律机制和有效的外部约束机制。 土地估价行业诚信建设对策 加大行业监管力度 估价机构和委托方是在利益驱动下制造虚假信息，只要使其造假的收益小于成本、无利可图时，造