土地使用权分层出让瓶颈.docVIP

土地使用权分层出让瓶颈2008年3月，随着拍卖师一声槌响，青岛市崂山区的揭牌现场会达到高潮，备受关注的青岛市首宗建设用地使用权分层出让――“青岛市仙霞岭路轴线广场”地下建设用地使用权，以2．02亿元的价格成功揭牌，开创了青岛市分层出让的先河，也走在了全国的前列。 土地使用权分层出让：节约集约用地新途径 土地资源日益匮乏的今天，节约集约利用，进而分层利用的问题日益为社会所关注。为了适应土地利用由平面趋向立体化发展的趋势，增加分层利用土地的效能，发达国家早就进行了探索实践：有的国家和地区在民法地上权中规定了空间利用权，有的则在单行法中涉及空间利用权的内容。 就我国的国情而言，切实保护土地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求。为此，国家也出台了相关法律法规。我国《物权法》第136条载明： “建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。2008年1月国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，明确提出鼓励开发利用地上地下空间。 土地产权可分层设立，为节约集约利用土地开辟了道路，也提供了法律依据。根据法律规定，在分层出让建设用地使用权时，不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的，在法律上他们的权利和义务是相同的，承担相同的权利和义务，只不过其所占用的空间范围不同。 分层出让新课题及其解决途径探索 青岛市崂山区成功分层出让建设用地使用权，是对物权法及国家节约集约利用土地政策的有效实践，但同时也发现了一些现实瓶颈问题。 分层范围界定。在土地分层使用之前，土地使用权是一个平面的概念，一宗土地一经确定使用人，只对其地表用地界址点进行限制和管理，对其地下开发建设情况和地上空间利用范围并没有相关约定。而土地使用权分层出让，意味着将多年来沿用的平面概念延伸成了包括地上地下的立体空间概念，但物权法仅是从权属角度提出允许土地分层使用，如何分层、地下分多少层为宜、如何确定地下空间的利用强度、深度、用途等问题现在并没有明确的相关配套规定，在实际操作中想准确界定上述指标就存在很大难度。 仙霞岭轴线广场项目分层出让之前，如何解决这一难题是青岛市崂山区遇到的第一个瓶颈问题。崂山区着眼于所在区域的城市功能、从推动本区域中心城区实现可持续发展的角度出发，摸索出来的作法是“统筹考虑区域定位、完善优化城市功能、科学确定土地用途和利用强度”。根据统一规划，轴线广场周边区域功能以居住、办公和商务为主，其地上将建设五大概念性广场，但该区域存在着商贸服务业配套设施缺乏以及功能结构不完善、交通停车不足等问题，特别是缺少大型的商业设施，从长远看，对这一区域的发展有着很大制约。 通过对周边环境、人流、车流等因素科学分析论证，崂山区对其地下空间进行了界定，用途确定为商服，利用强度确定为地下三层，其中第一、二层为商业空间，第三层为停车场所，每层建筑面积均约为10万平方米。如此确定指标基本上在不突破地上统一规划的前提下破解了现实中的制约因素。 分层土地价格评估。分层出让建设用地使用权，对地价评估工作提出了更高的要求，确定一个合理公正的价格，对受让人、出让人来说都显得尤为重要。但地下使用权价格评估目前并没有规范性标准，而且作为新的出让领域评估参考案例甚少。 为了尽量精确确定地下使用权价格，崂山区颇下了一番功夫。工作人员尽可能地搜集查阅了国内不多的类似评估案例，又组织评估方面的专家进行了多次论证，最终确定如下评估方案：第一、关于土地用途的确定，商业空间按商服用地进行评估，停车场所参照工业用地进行评估；第二、关于土地价格的确定，先评估与地下一层建筑面积、用地面积相等、用途一致条件下的地上一层的土地价格，然后按其1／3确定地下一层的楼面地价，按地下一层楼面地价的1／2确定地下二层的楼面地价，按地下二层楼面地价的1／2确定地下三层的楼面地价；第三、关于评估方法，选择剩余法和基准地价系数修正法评估地下一、二层的价格。选择成本逼近法和基准地价系数修正法评估地下三层的价格，最终综合确定评估价格。 采取上述方案确定土地出让价格，主要基于以下考虑：一是考虑到停车场所几乎不会给土地受让人带来土地增值收益，因此参照工业用地进行评估；二是地下开挖建设的成本显然远远高于地上的建设成本，而且下挖得越深其成本越高，同时考虑到人们在购物、停车时都存在不愿意向地下移动的心理因素，地下分层的价格采取了递减的方式。 地下与地表衔接。地下使用权的使用，势必给地表使用权带来一定影响。第一，地下空间在建设及使用时，出入口、消防通道、空气疏通、顶层设计等均可能占用地表一定空间，带来地役权概念的延伸；第二，如地