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土地使用权抵押问题细析随着我国房地产市场的发展和房地产金融业务的增多，土地使用权抵押活动也日益频繁，新情况、新问题不断涌现。作为具体负责土地抵押登记工作的国土资源行政主管部门，如何保护使用者的权利，保障权利人的合法利益，如何有效防止由抵押登记不慎而引发的行政诉讼，是摆在我们面前不容忽视的问题。 江苏省射阳县国土资源局近几年受理的各类土地使用权抵押设定登记宗地数呈逐年递增势头，2001年共办理28宗，2002年共办理63宗，2003年共办理113宗，2004年共办理129宗，至2005年6月底已办理103宗；同时，续抵的宗地增多，抵押贷款额度趋大，抵押登记业务已成为地籍日常工作中重要组成部分，这对准确掌握抵押登记的法律法规，加强业务审查提出更高的要求。 土地抵押权的客体范围 一、划拨国有土地使用权。所谓划拨国有土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准，土地使用者在缴纳土地补偿费和安置补助费后取得的土地使用权。由于通过划拨方式取得土地使用权是无偿的，所以以土地使用权作抵押应符合下列条件：1．土地使用者须领有国有土地使用证；2．具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；3．以抵押划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金；4．经县级以上人民政府土地管理部门或者房产管理部门批准。《中华人民共和国担保法》第36条规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。因此，以划拨方式取得的土地使用权不能单独设定抵押权。但是，如果以划拨土地上的房屋作抵押的，该划拨土地使用权同时抵押。以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。 二、出让方式取得的国有土地使用权。所谓以出让方式取得的国有土地使用权，是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金后取得的国有土地使用权。因此，以出让方式取得国有土地使用权人是有偿取得使用权，对土地使用权有权作出处分，包括抵押。但根据现行法律规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。 三、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。根据我国现行法律规定，集体所有的土地使用权一般不能抵押。集体所有的土地使用权包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。但是，为了促进荒地的开发利用，《担保法》对“四荒”的土地使用权规定允许抵押，但必须具有以下条件：1．用来抵押的使用权必须明确为荒地使用权；2．对该片荒地抵押人应享有承包经营权；3．须取得发包方的同意。 四、乡（镇）村企业的建筑物占用范围内的土地使用权。根据《担保法》的规定，乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。乡（镇）村企业的土地使用权只能随其地上的建筑物一同抵押，而不能单独抵押。当以乡（镇）村企业的建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权应同时抵押。该土地使用权抵押的设定条件类似于以划拨方式取得的国有土地使用权抵押规则。 土地抵押权登记程序 根据我国现行法律规定，办理抵押权登记，首先，应当由当事人根据不同的土地使用权情况进行地价评估，并签定书面的抵押合同；其次，在签定抵押合同后15日内，由抵押人和抵押权人持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地行政管理部门申请抵押登记（如一方到场申请抵押登记，必须持有对方授权委托文件）。经土地行政管理机关审查，进行登记注册，核发《土地他项权利证书》。 土地抵押登记严“进”细“审” 一、重点查实抵押双方及相关人员的资格身份一致性。对企业要求提供经年检有效的营业执照，并持原件备核；对个人要求提供有效的身份证件；对委托办理的，要求被委托人持有委托人的授权委托书，核对委托事项和被委托人身份，对国有企业要求提供其上级主管部门同意抵押的书面证明；集体土地使用权抵押的，需有所有权人书面同意证明；对公司制企业要求提供权力机关如董事会就抵押方面的决议等材料。 二、重点对抵押合同和抵押物清单进行查证。一是要求提供填写完整、印章齐全的最高额抵押贷款合同及抵押物清单原件；二是核对抵押物坐落、面积等主要情况，发现问题及时告知补件，不把问题材料收入窗口，以免造成工作被动。 三、限制查验后，正式收件受理。若发现拟抵押登记的土地使用权有被司法查封、出让金未缴清、地块列入城建规划调整范围待拆迁等情况，及时向双方当事人讲清原因，并作不予受理处理。 四、区别不同情况，认真细致搞好审核。1．对房地产企业将其合法取得的房地产开发项目用地向银行贷款融资的，