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中国信贷支持及房地产价格波动分析【摘要】自1998年中国取消了福利分房政策，改变成为个人住房货币化政策后，入住房就由过去的实物分配方式转变成了货币化的分配方式。而这福利分房时代的结束，标志着住房商品化时代的到来。住房在人们的心中一直是一个不可或缺的硬性资源，同时它也是一个资金密集型产业，在房地产的开发过程中周期性较长，所以必然就会有信贷的方式介入。随着物价的飞涨，货币的贬值，可以看到房价也在节节高升，尽管国家出台了相关政策，收效却甚微，那么导致的原因是什么，与中国信贷的支持有关吗，这是本文研究的重点。 【关键词】中国信贷；房地产；房价波动；综合建议 我国的信贷事业经过近十几年的发展，取得了一定的成就，目前出呈现较为乐观的局面。在过去中国的消费观念里是手上有多少钱就花多少钱，没有透支的习惯。如今信贷渗透到中国人民生活的各个领域。在这些领域中房地产行业占的比例是很大的。房地产行业作为资金密集型企业，在商品房预售制度推行后，伴随住房改革步伐的前进，我国的房地产开发资金来源主要包括：一是房地产企业本身自有资金，二是外部融资资金，包括银行贷款及其他形式融资，三是销售资金再投资金，而销售再投中主要依靠购房者房款，近年来的个人按揭规定成数规定，购房款中七成为个人住房贷款。从中我们不难看到，我国房地产的资金来源组成的结构体系里，银行体系的商业贷款占比例超过了一半。那么就可以说明一个问题，那就是银行与房地产的开发关联度较高。最后推导出了无论是购买房屋者还是以此来进行牟利造房者离不开银行信贷支持。而中国的信贷主要也体现在银行体系中，那么中国信贷支持与房地产的价格波动呈现出一定的相关性也就不足为奇了。 1 浅述中国信贷政策对房地产的影响 由于信贷的市场上，国家出台了很多的优惠政策，使得民众对信贷这一事物不在产生排斥和抵触的情绪，于是这些政策对中国信贷的繁荣起到了一个推动的作用，中国的信贷从最初计划拨款时代走向了市场化的商业银行模式，也逐步扩展到社会经济的各个领域。在房地产发展初期，国内银行引进创新了住房按揭贷款，成数从零首付逐步变化到两成、三成。2008年，伴随全球金融危机，房地产市场的波动，推出利率七折的信贷优惠政策，如同一剂强心针刺激了中国楼市的继续上扬；2010年，为减少经济过热带来的各项负面效应，及时推出的二套房贷款利率上浮政策，从某种程度上给房地产降温；今年以来，各一线城市颁布限购令，伴随三套房贷禁贷政策，强力调控房地产。可以看出，每次房地产的调控都与信贷政策紧密相连，信贷政策对房地产行业的影响可见一斑。 2 中国信贷对房产的支持 2.1 对房地产开发商的大力支持 由于房地产行业是资金密集型行业的特点，所以在房地产开发的时候需要大量的资金投入运营，房地产行业的资金周转效能较低，所以这就需要向银行贷款以完成资金的筹集。举个简单的例子来说，以下的两个图表是关于河南驻马店这个地方的可以清晰的看到，在第一个资金来源结构的图表中，仅银行贷款这个部分就占到了将近一半的比例，在第二个图中，自2004年到2008年，房地产的贷款由2004年不足五千万元一直年年攀升到2008年的三千六百万元。综合两个图表反应的情况，我们发现银行贷款对驻马店起到了决定性的作用，那么以此推开也能看到银行贷款其存在的意义！ 2.2 对需求购房的个人信贷支持 当房地产商完成房产的一系列开发后，需要消费者投入资金来购买住房，但是，由于物价房价的大幅上涨，要想购买到属于自己的住房，需要不吃不喝花很长的时间才能将房款凑齐，于是在这样一个时代背景下，对个人的住房贷款项目也就应运而生。这次以江西抚州为例，我们可以看到，从2006年一季度到2009年二季度，抚州的个人住房贷款是呈现出不断攀登的趋势，同时这一趋势也在不断的保持。 再以南京市的个人住房贷款为例，从1998年到2006年间也呈现出了逐年攀升的趋势，而且上涨的幅度也在不断增加。 3 中国信贷支持对房地产价格波动的影响趋势 由于我国房地产融资还不够发达，国际上多种融资方式还未成为房地产的主流融资方式，所以也就造成了银行信贷对房地产融资的支持力度不断增加。 再者由于金融发展造成的财富增多，流动性增加，也导致了房地产的发展迅猛，出现了水涨船高的趋势。在中国人的传统思想观念中，家和房子的联系是很紧密的，如果没有属于自己的房子也就等于了，没有从真正意义上有一个属于自己的家。根据经济学中的供求理论原理，在需求增加的情况下，如果供给量不变则会带来物价的上升。 下表中可以清楚的看到房产的价格与金融机构贷款之间构成的关系，分析看到，图表中从99年到09年，房地产价格和金融机构的建筑业贷款是成正相关关系的，随着金融机构建筑业贷款的增长，房产价格也会围绕着向上