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上市房企年报折射行业隐忧半数房企资产负债率逾50％ 在全球金融危机、经济下行、周期性调整等多重“利空”因素影响下，曾经风风火火的房地产上市公司，在2008年疲态尽显，资产负债率高企，接近或超过70％警戒线的不乏万科、保利等知名房企。 “截至3月18日，我们统计已有31家房地产上市公司发布2008年年报，其中，近一半房企资产负债水平高于50％。如万科的资产负债率高达67.44％；保利地产、苏州高新、ST万杰等房企资产负债率则在70％的警戒线之上一由此我们预计，A股70多家上市房企中，将约有半数左右的资产负债率高于50％。”世华财讯分析师从力说。(见表1) 2008年房企业绩两极分化明显。根据世华财讯提供的数据显示，营业利润低于50％的分别是世茂股份、中江地产和泛海建设。而营业利润增长在70％以上的有万通地产、保利地产和华发股份。(见表2) 净利润增长超过100％的有3家，分别是新湖中宝、万通地产和天房发展。出现业绩负增长的企业有10家左右，分别是广宇发展、泛海建设、银基发展、渝开发、世茂股份、卧龙地产、万科地产、中江地产和金丰投资等。增长幅度最大的为万通地产，净利润同比大增219.78％。如上房企中，去年经营业绩最差的要数广宇发展，净利润为负3906.14万元，同比下降178.55％。(见表3) 从各房企年报数据来看，即便是业绩表现良好的企业，依然有不少房企面临资金压力。以保利地产为例，公司年报可以说非常喜人。数据显示，2008年保利地产营业收入较前年有大幅增长，实现主营业务收入155.20亿元，同比增长91.24％。而2008年保利地产更是加大了储备力度，2008年保利新拓展项目12个，新增土地储备594万平方米，土地储备数比上年同期净增189万平方米。土地加权楼面价为1032元／平方米，相比2007年下降56.27％。然而，大量土地储备也增加了公司偿债压力。截至2008年底，保利净负债率高达110.37％，同比上涨88.08％。 七成房企经营现金流为负 除资产负债率高企外，经营性现金流的匮乏亦令处于调整期的房地产企业难以维系。 根据目前已披露的31家房地产类上市公司年报显示，2008年度公司经营性现金流量净值共计-150.28亿元，较去年同期降幅明显。其中，超七成的房地产上市公司“囊中羞涩”。在已披露年报的上市公司中，保利地产经营现金流量最不乐观，公司全年此数高达-75.90亿元，位列所有房地产上市公司之首。此外，房地产龙头万科年报显示，公司全年经营现金流量为-3415.18万元。(见表4) 令房企倍感雪上加霜的是，尽管企业业绩较去年出现大幅下滑，但这一现象要远没有其缺钱现象更为严重。统计显示，房地产上市公司业绩同比出现下滑的只有13家，占已公布年报公司比例的41.94％。业绩勉强增长，经营现金流量不佳这一现象愈加明显。以保利地产为例，公司2008年业绩增长高达五成，但经营现金流“缺口”仍达75.90亿元。 金元证券研究报告显示，除开发贷款和企业自筹资金外，其他资金来源中，通过定金及预收款和个人按揭贷款回笼资金，是房地产开发商赖以生存的根本。但是2008年受到前期房价上涨过快，导致市场出现强烈降价预期的影响，房地产销售金额大幅度下降，导致中国房地产资金来源中最主要的“其他资金来源”同比下降超过16％。 在“其他资金来源”中，单是预收款就已出现大幅下降。据世华财讯提供的数据显示，2008年A股上市房企预收款下降突出的企业有泛海建设，同比下降75.94％，万通地产同比下降66.47％，世茂股份下降97.23％，新湖创业下降70.03％。(详见表5)由此可见楼市销售受阻是造成房地产开发商资金紧张的最主要原因。 资产负债率及流动现金流不足的双重压力，令不少分析机构对后市房地产企业的现金状况仍持悲观预期，世华财讯便是持此观点的机构之一。“2009年房地产行业仍处于持续调整期中，企业缺钱状况预计将会持续恶化，2009年应该是房地产企业资金更为紧张的一年。”从力说。 商品房库存量骤增 国家统计局数据显示，2008年1～12月全国商品住宅销售面积下降20.3％，商品住宅销售额下降20.1％。截至去年12月末，全国空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3％，增幅提高9.4个百分点。 东兴证券研究报告亦显示，去年房地产行业销售收入与2007年相比减少5000多亿元。2008年，商品房销售面积和商品房销售金额在经历2007年同比增长分别为25.67％和44.34％之后掉头，分别下降到同比为-18.51％和-18.69％，导致商品房出现较严重的滞销。 截至2008年年末，商品房竣工面积58502万平方米，基本与2007年的58236万平方