江北嘴CBD+A13项目[投资可行简析]19点.pptVIP

3-2.项目SWOT分析 1、重庆政府亟需建设具有国际影响力的城市标 示性建筑，本项目承担重任，政治收益高； 2、重庆定位为西部金融中心，提高高端客群吸附 力，利于项目实现超高价值； 3、 西部第一高度，重庆城市地标，独一无二的形 象价值支撑项目引领市场，成为市场标杆； 4、 优企、名企合力开发江北嘴CBD，营造良好发 展氛围，助推项目实现更高价值； 5、依托政府支持，获取政策倾斜；正大集团资源 丰厚，获取更多发展利好。 1、宏观调控政策严厉，面临宏观调控风险； 2、项目开发周期较长，面临一定不可预见因素； 3、重庆多组团、多中心的城市发展模式打造多个城 市中心，项目有效客群未来面临分流风险。 Opportunity Threat 本项目拥有各项有力支撑，未来依托于城市发展及政府支持，合理放大机会，转化为项目优势，实现项目最高价值； 突出项目不可复制的顶级物业属性，树立项目城市标杆，重点打击高端客群，凭借市场领导力弱化市场风险。 发展方向： 重庆唯一，空前绝后，世界级水准的地标性建筑 融合酒店、住宅、写字楼、购物中心、景观广场的多元化城市综合体 承载一座城市的光荣与梦想 不曾，不再…… PART4 市场机会及项目发展 市场机会与开发方向——高端住宅 住宅市场发展现状：2011年重庆住宅成交量跌价升，价格年均增速达19.6% 1 2 3 本项目量/价预估:16万方，2015年预计入市建筑面积均价35000元/㎡ 本项目发展方向：依托CBD地段及一线江景资源的超高层豪宅，创造重庆豪宅价格标杆 4-2.住宅市场发展态势 2011年重庆住宅成交量跌价升，价格年均增速达19.6% 单位：万㎡ 元/㎡ 2011年主城区住宅成交面积较上年同期下降幅度较大，但年均价仍延续上升态势，1-11月均价与2010年相比上涨12.1%,2007年以来年平均增速为19.6%。 1 2 3 市场机会与开发方向——写字楼 市场现状：2011年重庆写字楼成交量价齐升，2011年1-11月成交面积较2010年全年增长61.8%、成交价格增长45.2%。 本项目量/价预估:18万方，2017年预计建筑面积入市价38000元/㎡ 本项目发展方向：国际超5A甲级写字楼,重新定义重庆顶级写字楼标准。 2011年主城区写字楼成交量价均出现大幅上升，1-11月成交面积较2010年全年增长61.8%、成交价格增长45.2%。2007年以来的写字楼成交均价年均增速高达27.7% 4-3.写字楼市场发展态势 2011年重庆写字楼成交量价齐升 单位：万㎡ 元/㎡ 2011年重庆写字楼市场量价齐升，CBD高端写字楼溢价能力高 英利IFC，依托CBD及传统商务中心资源实现高溢价。 2011年1-11月房源均价对比 1 2 3 市场机会与开发方向——商业 市场现状：2007年以来年均增速17.0%。2011年1-11月成交面积较2010年全年增长73.4%、成交价格增长47.3%。 发展方向：主题明确、档次超高的一站式顶级商业中心。 规模建议：10万方商业，汇集大型购物中心、餐饮休闲娱乐等全方位高端业态于一体。 4-4.商业市场发展态势 2011年重庆商业用房成交量价齐升 2011年主城区商业用房成交量价均出现大幅上升，1-11月成交面积较2010年全年增长73.4%、成交价格增长47.3%，2007年以来年均增速17.0%。 单位：万㎡ 元/㎡ 市场机会与开发方向——酒店 1 2 3 市场现状：五星级酒店仅19家，日均房价460元/间/天，相对较低，整体品质不高，同质化竞争严重。 发展趋势：伴随城市发展，呈向北发展趋势；超五星级酒店潜力巨大；竞争优势独特、硬件/服务水平高将成为决定因素。 项目建议：4万方酒店，位于470mA塔顶部，以傲立城市之巅的超五星级酒店代表重庆酒店最高水准。 世界顶级综合体物业 PART5 业态组合及配比建议 根据重庆市建委相关部门建议， 钢结构建筑做到220米成本最为经济，250米属超限建筑，成本将大幅提升，具体金额需经详细测算。 因此，我们建议降低250米副塔高度，调整为220米，同时将筒体从原本的1000平方米扩充至1200平方米，这样既能够保证该栋楼7万方平方米的住宅开发量，更有效控制了经济成本，一举两得。 5-1.建筑高度建议 5-2.物业组合及配比建议 470m A塔业态组合方式：写字楼（18万方）+酒店公寓（2万方）+酒店（4万方） 350m B塔/220mC塔业态组合方式：品牌住宅（16万方） 裙楼：商业（10万方） 地下：地下一层为商业（2万方）；