永定河孔雀城七期项目定位报告(伟业顾问210410860.pptx

第 1 页;第 2 页;第 3 页;第 4 页;第 5 页;2011年，伟大的、60万平米的大七期即将到来……;7;项目面临的核心问题;城市发展研究;报告框架;报告框架;宏观市场研究;;;;;今年1-11月，北京市二手住宅共成交17.6万套，预计全年同比去年26.6万套下跌三成；成交均价超过2.1万元/平方米，同比去年大增50% 4.17和9.29调控仍是分水岭，但两次调控后回弹节奏要快于一手、回弹幅度大于一手 二手供应主体灵活、需求结构简单造成二手对政策的适应能力明显强于一手;;目 录;;经济环境：收紧货币政策，打击国际热钱;政策调控：短期稳定房价，长期改善供求;结合土地放量及销售走量，一定时期内一手商品住宅供应量将攀升;需求变化：一二手市场需求大量萎缩、一手市场形势更为严峻;研判：中短期供需关系逐步改善，长期发展趋势依然看好;报告框架;27;28;竞争市场——未成交地块;竞争市场——近期市场表现，12月20日土体集中放量，龙湖、保利参加拿地;竞争市场——北京区域市场表现;竞争市场——远郊市场表现;竞争市场——远郊市场表现，五矿万科-北京欢庆城一期;竞争市场—固安市场表现;竞争市场——市场竞争的四重奏;报告框架;项目理解——外部价值梳理;项目理解——外部价值梳理;项目理解——外部价值梳理;项目理解——外部价值梳理;项目理解——外部价值梳理;项目理解——内部价值梳理;项目理解——内部价值梳理;项目理解——内部价值梳理;项目理解——内部价值梳理;项目理解——内部价值梳理;项目理解——内部价值梳理;项目理解——内部价值梳理;项目理解——“2011”卖点预见;50;自然的、和谐的;;53;54;55;56;57;项目整体定位——项目定位梳理;项目整体定位;项目整体定位——;报告框架;发展历程——第一阶段（常规运营）;发展历程——第二阶段（多盘同开）;第 64 页 ;第 65 页;第 66 页;第 67 页;第 68 页;第 69 页;业绩指标——全年销售回顾;业绩指标——全年销售回顾，整体业绩;业绩指标——全年销售回顾，各线产品价格与销量走势;业绩指标——全年销售回顾;业绩指标——全年销售回顾;价格敏感的务实群体，部分属于被动郊区化，关注性价比和升值潜力以及周边配套和地段。;业绩指标——全年营销回顾;报告框架;项目发展原则;一、项目梳理;一、项目梳理——卖点梳理;项目全盘定位及分级操作;;项目基本信息：经过20多年的开发建设，以“环保城”和南欧度假式概念的愉景湾已成为香港著名的高档居住区;规划理念：愉景湾在规划中充分考虑城市功能，完善的配套设施以及因势利导的利用自然景观、地形，使得整体社区融为一体;开发次序：后期将优劣势地块交错开发，物业类型多样，配套建设分级同步进行，大盘持续发力;建筑特色：一直坚持“高质素、低密度”的开发理念，崇尚接近自然，享受静谧、不受污染的环境，度假区式的居住生活;;案例借鉴结论：;一、项目梳理——地块梳理;项目全盘定位指导;项目发展策略，项目运营模式参考;驱动模式——环境驱动型 参考案例：恒大金碧天下/天鹅湖·金海岸 ;代表案例：恒大金碧天下（天津蓟县）;代表案例：恒大金碧天下（天津蓟县）;代表案例：天鹅湖金海岸（河北涞水）;该图为B区规划鸟瞰图;驱动模式——产业驱动型 参考案例：盘龙谷文化城/一城九镇 ;代表案例：盘龙谷文化城（天津蓟县）;代表案例：盘龙谷文化城（天津蓟县）;代表案例：一城九镇（上海）;驱动模式——配套驱动型 参考案例：星耀五洲/京津新城 ;代表案例：星耀五洲（天津）;代表案例：星耀五洲（天津）;代表案例：京津新城（天津宝坻）;代表案例：京津新城（天津宝坻）;驱动模式——产品驱动型 参考案例：原乡美利坚 ;代表案例：原乡美利坚（北京延庆）;代表案例：原乡美利坚（北京延庆）;驱动模式——概念驱动型 参考案例：中粮万科长阳半岛 ;代表案例：中粮万科长阳半岛（北京房山）;代表案例：中粮万科长阳半岛（北京房山）;代表案例：中粮万科长阳半岛;项目发展策略，运营模式及分解;项目发展策略，项目运营模式取向——概念与产品双核驱动力模式;大七期配套价值理念体系;项目发展策略，项目运营模式取向——本案价值理念传导;报告框架;项目梳理——过程梳理：地块条件分析;一、项目梳理——过程梳理;项目整体定位;项目定位;开发目标;大七期规划运营思路;2010年产品线回顾——经济指标明细;产品细节调整建议;永定河孔雀城七期价值梳理——项目价值;永定河孔雀城产品线明细;128;整体规划——入市时间;保证产品线精简，高端、主力、补充三