伟业顾问北京融科橄榄城商业部分前期策划报告(原版) (3).docxVIP

4.1市场区域界定的目的商业物业准确、合理的界定商业区域的范围，能够为其自身经营发展制定方向，把握整个商业市场的发展契机，能够提取到项目商业区域市场中的有效商业因素，以保证商业规划依据的充分。项目界定目的具体如下：合理、完善、实效的锁定商业物业项目所涉及的区域范围充分选取区域商业市场的针对性较强的参考样本目标提炼区域商业市场的商业样本所反映的状况、特征挖掘到项目商业区域市场切入点、空白点以及支撑点为商业物业项目市场定位规划找到坚实依据，奠定成功塑造的商业基础对于商业物业项目市场区域的界定，应遵循如下原则：充分考虑商业物业自身发展所能够达到的商业辐射范围；以消费人群抵达商业物业可接受时间为标准；在结合商业物业商业辐射范围、人群的可接受时间的基础上，科学分析商业物业有效交通动线，并以此作为商业物业市场区域界定的基本标准。4.3本项目市场区域界定4.3.1本项目市场区域范围本项目所处望京地区环境较为特殊，周边为四条快速路（高速路）围合，隔断了人流车流，与外界的交流是通过6大5小共11个出入口完成。这就形成了此地区与市中心既相互联系又各自独立的特殊地位。所以说，对望京地区，我们不能用像对待其他地区一样的分析眼光来看待。它是一个“副都”，但同时又是一个大型社区，方圆在15平方公里左右，望京周边比较近的地方没有大型购物中心，居民消费仅有望京区域内部或较远的市区两种选择。区域内路政配套设施基本完备，除各出入口附近外，内部路网车流量不大，方便以步行、自行车、公交、三轮、私家车等方式进行内部沟通，形成一个完备的内部循环系统。对于搭配合理的商业物业来说，其商圈范围可扩大至整个望京区域。本案的商业部分虽体量不大，但已不能用社区配套的眼光来看待，应着眼于整个望京甚至更大区域。所以，经综合考虑，我们将本项目的市场区域范围界定为：东-京顺路、机场高速；西-京承高速；南-北四环；北-北五环。4.3.2.1商业物业的现状商业总供应量：目前望京区域总商业面积约30万平方米；其中社区配套商业占主导地位，达到33%，建材家居和超市的比例分别为28%、24%，而综合百货只占到市场总体供应量的10%左右；业态组成：商业涉及业态有餐饮、娱乐、服装、药店、汽车、超市、美容美发、家政服务、金融、百货商店、烟草和建材等；商业分布：望京商业主要聚集在两个板块：南湖北路与湖光北街的金十字；广顺北大街沿线；店面形式：大多数商业基本上属于沿街分布形式，较少有成规模集聚的。物业的面积只有少数超过100平方米；商业档次：这些现有物业的档次普遍较低，布局比较分散，缺乏统一的规划与管理，目前难以满足该地区具有较高消费需求的居民生活要求综合百货10%娱乐4%电器卖场1%社区配套33%超市24%建材家居28%社区配套建材家居超市综合百货娱乐电器卖场通过对望京商业面积及业态的统计分析发现，望京地区小规模商业的数量占总量的80％，而大型商业只占10%，社区商业是目前望京商业的主体。望京区域现有中高收入人群的高消费需求，与望京区域商业物业的业态组成形成了鲜明的对比，目前区域的商业供应种类和档次远不能满足区域内部主流消费群体的商业消费需求。街区名称商业面积（m2）街区名称商业面积（m2）花家地街8700望京街6500南湖南路与南湖北路33000阜通东大街与阜通西大街3250广顺南大街与广顺北大街19700河荫中路16003300035000300002500019700200001500087006500 100005000325016000南湖南路与南湖北路广顺南大街与广顺北大街花家地街望京街阜通东大街与阜通西大街河荫中路根据实地调研结果，望京地区主要物业形式为临街商业，较少有成规模集聚的，且基本以生活配套的小型商业为主。社区周边超市和餐饮分布比较均匀，大型购物场所和休闲娱乐设施较为缺乏。从分布来看，望京区域的商业主要集中在两个区域：一个是南湖北路与湖光北街交汇的金十字街；另一个是广顺北大街沿线。广顺大街：沿广顺大街分布的多为近几年的楼盘，象大西洋新城、望京西园、夏都家园、星源国际等，这些楼盘在设计时大都考虑了商业配套的问题，除了有大量的餐饮和部分娱乐设施外，沿街的商业物业大多为社区配套。花家地街：包括花家地北里小区、花家地西里小区和花家地小区，完全没有商业配套设计，某些临街住宅被改建或改造成临街商铺对外出租，主要为本小区服务，属内向型商业配套。花家地街某些小区或办公单位临街的部分建设了一些门脸房，形成了本地区主要的商业建筑，物业形态大多为一层或二层建筑，绝大部分的商业物业都位于这些门脸房中。花家地街的主要商业形态为餐饮，不长的街面上，分布着大大小小近20家餐饮，高中低档都有，花家地街与阜通西大街交界处为餐饮业集中地，街东北侧为低档餐饮，以韩国口味为主；西南侧为高档餐饮，租金价格也提高了一个档次。其原