上世纪90年代以来的我国商品住房价格走势分析及启示.pdfVIP

·分析预溯 改革开放后，我国房地产业开始 进一步深化城镇住房制度改革加快住 比均超过60％。水泥、钢材等主要原材 萌生和发展，城镇住房制度也随之发 房建设的通知》(国发 [1998]23号)， 料以及土地价格上涨对房价有一定的 生变革。到上世纪9O年代初期全国商 “停止住房实物分配，逐步实行住房货 推动作用，其中2006年两种硅酸盐水 品住房市场初步建立起来。商品住房 币化”，商品住房市场进入了一个新的 泥价格比1991年平均上涨70．7％，建 价格也多次发生波动。 平稳发展阶段。这一时期，经济适用房 筑用钢材上涨80％左右；土地价格上 一 、 上世纪90年代以来我国商品 投资不断增长，1998、1999年经济适 涨较快。居住用地价格比2000年上涨 住房价格走势变化情况 用房投资分别增长46％和61％，5年 82 12％。房屋成本上涨尤其是土地价 (一)价格快速上涨时期：1991— 中经济适用房投资占商品住宅投资比 格上涨在一定程度上推动了房价上 1 993年 重均超过 10％，平均达到14 29％。加 涨，并加大了房价上涨预期。但从房屋 随着1992年开始的经济快速发 之同时期出现通货紧缩，全国居民消 造价和商品住宅价格的变化比较看， 展，全国房地产价格放开，金融机构开 费价格持续低增长或负增长，商品住 由于近年商品住宅价格上涨逐渐加 始发放房地产开发贷款，房地产市场 房价格基本平稳，年均涨幅仅为 快，住房价格上涨速度快于造价上涨， 进入快速扩张期。1992年房地产开发 3．18％。 房屋造价所占比重逐渐下降，由 投资额比上年增长 117％；1993年房 (四)第二次价格快速上涨时期： 1995—1999年平均占商品住宅价格 地产开发投资增速甚至达到了165％。 2003年至今 的64．60％，下降到2004--2006年平 房屋价格也快速上涨，1992、1993年 受房地产热和城镇化进程加速等 均51．10％的水平，显示出商品住宅价 全国商品住宅平均价格增幅分别为 多种因素影响，从2003年开始住房价 格受成本因素的影响已大幅减弱，住 31．76％和21．26％，1993年比1991年 格出现第二次快速上涨，2003--2006 房价格的形成更多受供求及其他因素 上涨了近60％。 年，全国商品住宅销售价格同比分别 的影响。 (二)价格波动时期：1994—1997 上 涨 5．O2％ 、18．71％ 、12．61％ 和 (二)住房需求增加对房价上涨产 聋 6．20％，年均涨幅超过 10％，达到 生一定推动性影响 从 1993年下半年开始，国家开始 10．63％；2007年前三季度，全国商品 上世纪9O年代开始，我国城市化 对房地产市场进行大规模的清理和整 住宅平均销售价格达到3727元／平 水平随经济增长迅速提高。从1991年 顿，1994年房价由大幅上涨转为下 方米，比2006年全年平均价格上涨 到2006年，城镇人口比例从26．94％ 降。在这一时期，由于商品住房市场建 19．49％。 增加到43．90％，年均提高1．O9个百分 立不久，还很不成熟，房价波动幅度较 二、上世纪90年代以来推动房价 点；城镇人口也从3．O2亿增长到5．77 大，1994—1997年价格变化幅度分别 上涨的主要原因分析 亿，增长91．06％，平均每年增加 1700 为一1．17％、26．37％、6．34％、1 1．56％， (一)房屋建造成本上升在一定程 多万，其中1996--2003年