基于时权和产权相结合的旅游房地产发展的新模式.pdfVIP

249 基 于时权和产权相结合 的 旅游房地产发展 的新模式 胡 浩 (上海大学 经济学院，上海 200444) 摘要：旅游房地产是中国独有的词汇，与国外的分时度假和产权度假意思相近又有区别。在产权酒店 的理念传入中国以后，旅游房地产这一概念开始在业界传播。分时度假实质是酒店特定时段使用权 ，产权 酒店实质是产权所有权，时权和产权相结合的发展模式是旅游房地产进一步发展的可行路径。 关键词：旅游房地产；分时度假；产权酒店；交换 系统；点数制 中图分类号：F062．9 文献标识码 ：A 文章编号：0257—0246 (2014)07一o249—03 旅游房地产是中国业界独创的词汇，其实是西方国家的分时度假及其延伸概念。国内学术界常将 旅游房地产、分时度假和产权酒店三个概念混为一谈 ，分时度假实质是时权使用权，产权酒店实质是 产权所有权，而旅游房地产则是更宽泛的概念。 交换系统和点数制是分时度假时权得以实现的重要保证 分时度假 (Timeshare)是结合了房地产、旅游休闲度假和酒店住宿等多项功能于一体的住宿设 施，是一种全新的投资模式。度假村采用分时销售方式始于 1964年。2O世纪70年代中期，美国房 产商在营销中引入 “时权”概念，之后演化成了 “假期交换系统”，为旅游房地产的发展注入了新的 活力。学术界没有对分时度假进行统一定义，分时度假的核心要素可概括为两点：(1)消费者所购 买的分时度假产品是3年以上的使用权，而非产权；(2)消费者购买某处设施住宿的时间每年不低 于 7天 。 分时度假理念的最初表现形式是分时度假酒店 (Timesharehotel，也称时权酒店)。时权是指消费 者买断若干年间每年特定时段酒店的使用权。该权利可以在市场上转售、转让或者交换。 在分时度假的发展历程中，出现了两个标志性事件。其一是 1974年RCI公司成立，标志分时度假 交换系统的出现，使得度假房产权所有者可以在同等产权条件下进行交换。其二是迪斯尼公司于 1990 年推出点数制，即顾客购买一定量的点数并以点数代币，可在同点数级的所有度假村内自由消费。 随着点数制的出现，分时度假产品经历了由实体向虚拟转化的过程，在这一过程中，度假地房产 时段所有权过渡为可进行交换的房产分时度假使用权。它在可用来进行交换的同时还附有专业化的旅 游服务项 目和其他专业性服务。① 分时度假具有经济性、可分拆性和可交换性等特点。分时度假权力在约定范围内的自由交换推动 了分时度假迅速发展，交换各方均可从中获益：消费者可预先购买若干年内优惠时段住宿权，交换公 司可收取交换费和入网费，经营者通过提前卖出客房使用权回收资金。 基金项 目：国家自然科学基金项 目 ；教育部人文社会科学科学研究项 目 (07JA790090)。 作者简介：胡浩，上海大学经济学院副教授，博士后，研究方向：产业经济。 ① 胡浩 ：《大都市区旅游房地产发展与布局研究》，北京：中国财政经济出版社，2006年。 25o 社会科学 战线 ·2014年第 7期 ·博士论坛 产权酒店——具有独特属性的旅游房地产产品 产权酒店 (Prope~yhote1)是消费者购买酒店设施的所有权，即房地产开发商将酒店每间客房的 独立产权出售给消费者，每问房都有独立的产权。与普通商品房不同的是，酒店管理公司受业主委 托，对产权酒店客房进行市场经营，业主从中取得投资回报，并获得免费的某些时段人住权。 房地产市场和酒店市场直接结合诞生了产权酒店，它是具有独特属性的旅游房地产产品，其独特 性表现在业主既拥有产权，同时能获得投资回报。产权酒店具有三个显著特征：(1)业主独立拥有 酒店产权，但无经营权；(2)酒店式管理。提供各种酒店式服务，管理费相对较高；(3)具有居住 与投资两种功能。产权式酒店既可居住度假，也可用来投资。从居住度假功能看，业主在产权酒店免 费住宿一般限淡季使用，时限长短不等。从回报方式看，存在三种获利途径，一是固定