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人口結構變遷與房地產市場-政大商學院信義不動產研究發
人口結構變遷與房地產市場 台北大學不動產與城鄉環境系 彭建文 房價上漲之要件 房地產需求 房地產供給 →房價 ↑ 房地產需求 = 消費性 + 投資性 + 投機性 房價泡沫化 :投機性投資性消費性 需求 房價上漲之原因 消費性需求=f 新增家戶數、換屋( 、房價所 得比、財富、貸款條件 …) 投資性需求=f 房價租金比、( 預期投報率) 投機性需求=f (預期投報率) 預期投報率=f 房價增值率、貸款成本、持( 有稅成本、移轉稅成本、物價上漲率) 台灣此波房價上漲 _2003Q2~ 政治環境: 兩岸關係緩和、開放經貿交流 經濟成長尚可，但實質所得有限，甚至為負 人口與家戶成長趨緩，少子化老年化嚴重 金融市場: 游資充斥→貸款利率 ↓+ 貸款成數 ↑+貸款審核條件寬鬆 台灣此波房價上漲 _2003Q2~ 除房市外， 缺乏其他具誘因的投資管道 財產與所得稅制不健全、遺贈稅率調降 → 房價增值大部分歸私 政府住宅政策鼓勵購屋 台灣此波房價上漲 _2003Q2~ 極佳 略佳 普通 略差 極差 政治條件 ☆ 人口與家戶條件 ☆ 經濟成長 ☆ 金融條件 ☆ 制度條件(稅制、 ☆ 住宅補貼 ) 人口與家戶特徵 歷年人口結構重要特徵 未滿15歲(%) 15-64歲(%) 65歲以上(%) 平均年齡(歲) 2010 15.8 73.5 10.7 37.5 2000 21.2 70.2 8.6 32.9 1990 26.9 67.0 6.1 29.4 1980 32.1 63.8 4.0 26.2 1970 40.5 56.7 2.8 23.6 歷年人口結構重要特徵 扶養比(%) 扶老比(%) 扶幼比 22-44歲未婚 (%) 率(%) 2010 36.1 14.6 21.4 37.8 2000 42.4 12.2 30.2 26.8 1990 49.3 9.1 40.2 21.1 1980 56.7 6.3 50.4 14.4 1970 76.5 4.9 71.5 11.1 目前重要人口特徵 • 2010年:2312.4萬人 ，10年間平均成長率0.4% • 幼年人口減幅顯著，老化指數攀升，人口結
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