物业管理课堂作业参考.pptVIP

前期介入的意义 打破物业是“售后”的传统认知，将物业管理工作排除在设计、施工之外。这在很大程度上使得物业服务企业日后在面对自己根本不熟悉的物业时，还要承担开发商留下种种隐患的责任，不合理 避免规划、设计、施工阶段的隐患 加强对物业的全面了解 对物业及附属设施设备的养护维修是物业服务企业的主要工作，就必须对土建结构、管线走向、设备安装情况了如指掌，设计上的改动要记录，设备管线的安装全程跟踪，日后心中有数，对症下药 节约成本 维护企业形象，不用日后疲于奔波于四处，被各项繁杂的事务搞得焦头烂额 与各方建立了良好的沟通，有利于日后顺利开展工作 促进物业销售 前期介入的内容 立项决策阶段（减少决策的盲目性和随意性） 市场定位、潜在客户、消费水平、项目周边情况、周边物业管理概况、日后物业管理内容 规划设计（避免先天不足的问题） 配套设施、水电气等的供应容量、建筑材料的选择、物业管理用房、停车场出入口、人车分流、可视对讲和监控布置、儿童娱乐设施、标示系统、园林绿化 施工阶段（熟悉了解物业，做好配角） 设备的购置安装、监理、材料、主动参与每周工程例会，消除施工中的问题、绿化带浇水管道的铺设、留出一部分特殊装饰装修材料 竣工验收阶段 参与竣工验收，与开发商商定前期物业管理的委托事宜 竣工验收 竣工验收是指建筑商与开发商之间发生的一项法定手续 《建设项目竣工验收办法》 《城镇住宅小区竣工综合验收管理办法》 《房屋建筑工程质量保修办法》 物业服务企业在竣工验收中的工作 由于工程竣工验收是工程建设过程的最后一项程序，是检验设计、施工质量的重要环节，也是物业由建设转入使用的标志，物业也由幕后顾问走到台前， 认真参与竣工，严把质量关，确保接到一个质量合格的物业，为前期物业管理打下良好的物质基础 通过参与竣工验收，进一步熟悉物业，为物业的接管验收以及将来的维修养护做好准备 细心查验竣工验收资料，保证资料齐全、准确，这样才能在接管物业时建立详尽的物业档案，为日后提供凭证和参考 接管验收中应注意的问题 参与人员有什么要求 验收时要站在什么角度 发现了问题应该如何处理 如何落实保修事宜 资料方面的接管有什么要求 入伙的过程 入伙前的筹备 健全物业管理机构 编写入伙管理方案 准备入伙资料 与相关职能部门协调 通知入伙 做好入伙时候的环境布置 入伙流程 用户接待 业主或使用人认可物业后，补交尾款 物业查验了业主资料后，向其发放入住验收表、用户须知、用户手册、管理规约、前期服务协议、装修申请表、房屋钥匙等。 填写确认表、表格存档、组织搬迁 * 竣工验收的种类 1）隐蔽工程验收：是指将被其他工序施工所隐蔽的部分工程，在其被隐蔽之前所进行的检查验收。 2）单项工程验收：是指某一单项工程已按设计要求施工完成，具备使用条件，满足投产需要时，对其进行的检查验收。 3）分期工程验收：是指一个群体工程中分期分批进行建设的工程项目或个别单位工程在达到使用条件、需要提前动用时所进行的验收。 4）全部工程验收：是指工程项目按设计要求全部落实并达到竣工验收标准，对其进行的检查验收。 竣工验收的主要工作 ①准备和提交竣工资料。 ②开发商收到建筑商提供的竣工资料后，应对这些资料进行检查和鉴定。 ③进行设备和单体试车、无负荷试车、有负荷联动试车。 ④办理工程交接手续。检查鉴定和负荷联动试车合格后，合同双方即可签订交接验收证书，逐项办理固定资产移交，根据承包合同的规定办理工程结算手续。除注明承担的保修工作内客外，双方的经济关系与法律责任即告解除。 竣工验收的标准： 以民用住宅一般验收标准为例： ①工程项目按设计图纸建成，所有粉刷、装饰作业全部施工完毕。 ②所有该项目的设备均已按设计要求全部到位安装完毕，并且试车、运转正常，满足使用要求。电梯、消防设备、采暖通风设备、空调等正常运转。 ③上下水道铺设完毕，所有管道无堵塞、渗漏现象，供水正常，排水畅通；照明及电力用电的工作回路结构清晰，控制操作方便，备有过载和短路防护装置；卫生设备安装齐全，使用灵活方便；其他设备完好。 ④建筑物周围2米内的场地平整，施工造成的障碍物均已清除。 ⑤整项工程按现行施工技术验收规范检验后，均达到合格标准以上。 竣工验收应移交的资料 ①竣工工程项目一览表 ②设备清单 ③工程项目竣工图 ④材料、建筑物件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录；预制件的荷载试验记录；自动控制仪表的调试记录。 ⑤隐蔽工程验收