北京德外小区项目前期顾问报告2006.pdf

德外小区项目前期顾问报告 前 言 本篇报告为北京亚豪投资顾问有限公司（以下简称我司）承北京 蓝天碧水房地产开发有限公司（以下简称甲方）之委托，为贵司德外 小区项目（暂定名）所开展的前期顾问研究工作。德外小区项目位于 德胜门地区，地段形象较好，具 备开发成长为一个小规模精品项目的 潜力。我司自接受甲方之委托后，欣然开始工作，配备我司多名高素 质专业研究人员组成核心团队分工合作，并最终得到此份市场研究报 告，敬呈委托方。 本次顾问工作按双方约定，将 分成两个阶段依次展开，其工作成 果于本篇报告书中以五篇呈现：第一篇 ，宏观环境分析；第二篇，市 场分析；第三篇，产品定位；第四篇，财务测算；第五篇，营销推广。 本篇报告书中，共涵盖 22 个内含章节，以超过 6 万字的篇幅，对本 项目从宏观环境分析、市场分析、产品 定位、营销建议、财务测算等 方面进行了深入的分析和论述。 亚豪地产作为北京第一流的房地产综合代理服务运营商，拥有房 地产市场中最高素质的房地产专业人员，不但专业知识丰富，而且具 有很强的实际操盘能力。亚豪目 前在售阳光上东、汤泉 .逸墅、提香 草堂、嘉华大厦等均为北京房地产市场经典项目。本次针对德外小区 项目的前期顾问工作，不仅继承了亚豪 项目实战的经验，而且与众不 同地，能够确保我们所出具的数据、分析、论述和方案都具有真实性 和可操作性。我们深信，本篇报告将为甲方提供具有真实价值的顾问 服务。 第 1 页 共 185 页 德外小区项目前期顾问报告 目 录 摘 要 3 第一篇 宏观环境分析7 第一章 房地产宏观政策分析7 第二章 北京新城市规划 15 第三章 北京房地产行业发展形势 18 第二篇 市场分析 28 第一章 各大商圈浅析28 第二章 供求分析51 第三章 区域市场分析59 第三篇 产品定位 105 第一章 项目基本情况 105 第二章 项目规划条件 106 第三章 产品定位方向 115 第四章 典型案例调研分析 120 第五章 企业独栋市场需求分析 139 第六章 定位分析 146 第四篇 财务测算 150 一、主要技术经济技术指标： 150 二、项目开发建设时间结点 151 三、项目投资估算、资金筹措计划 151 四、项目销售收入的估算 157 五、项目财务评价 159 六、项目的不确定性分析： 164 第五篇 营销推广 166 第一章 营销战略 166 第二章 营销主题 168 第三章 营销策略 176 第 2 页 共 185 页 德外小区项目前期顾问报告 摘 要 一、 顾问工作流程摘要 市场研究 供应市场研究 需求市场研究 初步财务测算 产品定位方向 商务针对性调研 客户群定位 产品定位 价格定位 概念设计 初步营销策略