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房地产行业 关于“央行银监会发布金融促进节约集约用地通知” 2008 年 8 月 28 日 事件点评 分析师：杨国华 010 yangguohua@ 销售经理：卞祺 010 bianqi@ 事件： 2008 年 8 月 27 日，央行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》（下文简称《通 知》，详细内容参见附件）。其中，最为引人注目的是关于商业性房地产信贷管理的规定。 我们的观点： 信贷管理既有控制又有支持，但主要是对已有政策的重申和强调。控制条例：禁止向房地产开发 企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用 证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的 70 ％，贷款期限原则上不超过2 年；对国土资源部门 认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之 一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对国土资源部门 认定的建设用地闲置 2 年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵 押物的各类贷款( 包括资产保全业务)。支持条例共有 3 条：1、优先支持节约集约用地项目建设。在符 合规划条件、不改变用途的前提下，应优先予以金融支持的项目包括：在现有工业用地上提高土地利 用率和增加容积率的项目，开发利用空闲、废弃、闲置用地的项目；以及符合“布局集中、产业集聚、 用地集约”要求的国家级开发区。2 、优先支持节地房地产开发项目。对符合国家《住宅性能评定技 术标准》和《绿色建筑评价标准》等先进节地技术的房地产项目，优先予以金融支持；在符合国家各 项政策和金融机构贷款条件的前提下，要优先支持廉租住房、经济适用住房及建筑面积在 90 平方米 以下的中小套型普通商品住房建设。3 、积极支持土地储备机构盘活存量建设用地。对土地储备机构 储备符合规划(计划)且空闲、废弃、闲置和低效利用的国有存量建设用地的，要积极予以贷款支持。 在市场传言政府可能会放松对房地产行业的信贷调控之际，《通知》成为对这一传言的有力否定。 可见，政府严格控制金融风险，并对房地产投资过热继续调控的政策短期并不会松动。 政策未见松动，有其背后逻辑。首先，为房地产行业降温一直是政府对其调控的目标之一。而数 据显示，2008 年 1-7 月，房地产投资同比增速为 30.9% ，较去年同期增加 2 个百分点，较 07 年全年 增速仍高 0.5 个百分点。房地产投资过热并没有发生改变，继续保持调控是大势所趋。其次，维持 请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业简评 房地产价格稳定，防止价格大起大落是政府调控的又一目标。而数据（见图 1 ）显示，2008 年 1-7 月， 全国商品房供应类指标施工面积、新开工面积、竣工面积同比增速分别为 22.5% 、15.1%、13.6%，均 呈快速上涨趋势，而商品房需求指标销售面积却同比下降 10.8%。为了防止供需格局的突然扭转导致 房价的大幅波动，政府势必要继续执行目前的金融政策来促使未来市场供应量的减少，这样将有利于 供需格局及房价的相对稳定。最后，收紧的信贷政策对房地产行业整体资金链的影响还未显现。数据 （见图2 ）显示，2008 年 1-7 月，单位商品房施工面积对应资金来源 3677 元/平米，尽管比 07 年全年 的 3939 元/平米有所下降，但较 07 年同期 3556 元/平米，却增加了 3.4%；2008 年 1-7 月，单位新开 工面积对应资金来源为 998 元/平米，较 07 年同期的 1027 元，仅下降了 2.8% 。。可见，金融政策并 未对房地产行业的资金链形成实质性的不利。因此，此时谈金融政策对房地产行业的整体放松似乎仅 是一个美好的愿望。当然，对于不同的企业，政策的松紧会有所不同。正如《通知》中的支持条例， 对于园区类、工业类的房地产企业相对将更易得到金融支持。 信贷收紧是趋势，未来房地产开发商的资金困境将会逐渐加重。数据显示（见图 3 ），2008 年 1-7 月，房地产开发资金来源增速 19.1%，从 08 年年初以来呈现逐渐