保利地产600048：销售靓丽，龙头企业谋求战略突破.pdfVIP

2011 年03 月01 日 房地产行业 保利地产 （600048） 公司点评报告 评级：增持 首次评级 收盘价（元） 12.45 销售靓丽，龙头企业谋求战略突破 目标价 （元） 15.00 投资要点: 市场数据 全年销售靓丽，每股盈利1.08元，分配方案10转3派2.13元。2010年公司实现营 52 周最高/最低(元) 21.67/10.1 业收入358.94亿元，实现净利润49.20亿元，同比分别增长56.15%和39.80％。报 市净率 1.97 告期内，公司实现房地产结转面积440.17万㎡，结转收入347.01亿元，同比分别 总股本(百万) 4576 增长60.15%和55.31%。销售业绩再创新高，实现销售签约面积688.39万㎡，签 流通A 股(百万) 4495 约金额661.68亿元，同比分别增长30.7%和52.5%。规模效应推动公司市场份额 流通B 股/H 股（百万） -/- 持续提升，全国市场占有率达到1.35％，已进入城市市场占有率4.63% 。 总市值（百万元） 5857 流通A 股市值（百万元） 5753 公司整体资产结构合理、财务状况优良。公司全年完成直接投资746亿元，销售 回笼571亿元，净增银行贷款301亿元，财务收支平衡。公司年末资产负债率为 相对股价表现 78.98%，剔除预收账款后公司实际负债水平仅45%，略低于行业平均水平。在 货币紧缩的背景下，公司获得大股东的资金支持非常明显，其他应付款和一年 内到期的非流动负债合计达137亿。 毛利率下降，加强费用控制。平均销售均价9612元/㎡，同比增长16.7%，但是 2010年公司整体毛利率34.12%，从2008年开始呈现逐年下降的趋势。但是公司 实行严格的费用预算管理，逐年加大费用控制力度。公司管理费用占营业收入 比例由2009年度的1.99%降低至本年的1.60%、销售费用占营业收入比例由2009 年度的2.57%降低至本年的2.24% ，呈持续下降趋势。 龙头企业谋求战略突破。住宅销售价格上涨幅度被限制之后，随着前期高价拿 相关研究 地入市，公司项目毛利下降成必然趋势。我们看到目前公司费用率控制基本已 达到极限，未来公司的发展只能谋求突破。2011年公司将以二三线城市为开发 重点，同时积极完善旅游地产、养老地产以及推进商业地产平台的整合。 盈利预测与投资意见：2010年底预收账款515亿，完全能够保证2011年营业收入 40% 以上的增长。预计2011-2012年营业收入466亿和606亿，同比增长30%，实 现净利润60亿和77亿。不考虑转增摊薄，对应EPS1.31元和1.70元。给