中国房地产业买方(购房者)资金状况分析.docVIP

摘要 2 一、 研究背景 3 二、 房地产业买方资金分析 4 1. 民间资本 4 1) 民间资本增长迅速 4 2) 绝大多数的民间资本仍以储蓄存款形式存在，潜在购房能力强大 5 3) 近年民间资本中储蓄存款的占比有所下降，表明资本活力增强 6 2. 居民储蓄 7 1) 我国东部地区储蓄存量占全国一半以上，其中三大城市群占全国近半 7 2) 居民储蓄与负债的比值逐年下降，但仍是同期个人消费贷款和住房贷款总额的数倍 8 3) 居民储蓄相比商品房销售额和定金预付款高，购房的现金支付能力强大 9 三、 结语 11 摘要 买卖双方的资金状况是影响房地产业格局和走势的重要变量。近年来，经济的发展、房地产调控和货币政策的变化，对房地产业买卖双方资金状况产生了显著影响，本系列专题以宏观数据分析和重点城市实地调研的方式，对房地产开发企业和购房者双方资金状况进行分析。本报告为“中国房地产业资金状况系列专题”之二，从包括居民储蓄在内的具有较强流动性的民间资本等方面对房地产业买方（即购房者）的资金状况进行分析。 1. 民间资本规模庞大，增长迅速，绝大多数以储蓄形式存在，近年来民间资本活力显著增强。 近十年来，民间资本增长迅速，平均增速较同期GDP高出7个百分点，显示出强劲的增长势头。 在民间资本构成上，居民储蓄存款占有绝对优势，截止2010年底储蓄存款超过30万亿元，占民间资本的93%。 与2005年相比，2010年底的全国储蓄存款余额增长超过一倍。同时，储蓄存款增速降低，在民间资本中的比重由2005年的98%下降到2010年的93%，说明民间资本活跃程度有所增强。 2. 具体到居民储蓄方面，我国东部地区聚集了巨大财富，尤以三大城市群为最；与居民负债和商品房销售额等指标相比，民间储蓄规模庞大，居民整体购买力十分强大。 2010年末，我国东部地区储蓄存量占全国一半以上，其中京津冀、长三角、珠三角三大城市群就占了全国的45%。 近年来，居民储蓄与负债的比值虽逐年下降，但仍是个人消费和住房贷款总额的数倍。2010年，全国居民储蓄余额是同期消费性贷款的4倍，是个人住房按揭贷款的5倍，表明民间资金储备十分充足，居民负债水平较低。 2010年，居民储蓄余额是全年商品房销售额的近6倍，同样显示了民间资金的充裕和实力。定金及预付款与储蓄存款稳定在4%-6%之间，同样说明购房者支付能力强大。 总体来看，分析表明我国民间资本储备相当充足，资金实力强大的、有购买和投资能力的买方也静极思动，逐渐改变传统的以储蓄为主要保值手段的行为，除消费、买车、买房外，也在寻求更多的手段运用个人的资金储备，进行增值或保值。如何很好的运用这些民间储备，来推动房地产市场和国民经济发展，是房地产业买方卖方和政策决策者应当开始认真考虑的问题。 研究背景 2010年以来，国家实行一系列紧缩的货币和信贷政策，对房地产业的资金链的影响重大，寻求多种渠道进行融资、保持良好的流动性，成为开发企业和购房者共同关注的问题。开发企业和购房者作为房地产业的卖方和买方，其资金状况是影响房地产业运行状况的重要变量，特别在宏观调控不断推进的大背景下，资金状况日益得到社会各界的广泛关注。此次研究以“中国房地产业资金状况”为主题，结合中国指数研究院现有相关成果和高和投资等机构的调研报告，发布系列研究专题。专题将从宏观、中观、微观等多个维度，对房地产业卖方和买方的资金状况进行分析，解读贷款融资、民间资本等对房地产业资金状况的影响和未来发展趋势。 据招商银行发布的《2011中国私人财富报告》统计，2010 年中国个人总体持有的可投资资产规模达到62 万亿元（本报告中货币单位均为“人民币”），其中高净值人士达到50万人，共持有可投资资产15万亿元，人均约3 千万元。另据中国人民银行数据，民间资本的活跃度逐年增高。2010年，除人民币贷款以外，全社会新增融资6.33万亿元，占融资总量的44.4%，这意味着非金融企业通过银信合作理财、地下钱庄、小额贷款公司、典当行等银行之外渠道的直接融资规模已经逼近全社会融资的半壁江山。庞大的资金在这类所谓“影子银行”内流动，像地下金融、民间借贷这种游离在金融机构外的金融行为日期频繁。 本报告为“中国房地产业资金状况”专题之二，报告内容从包括居民储蓄在内的具有较强流动性的民间资本等方面对房地产业买方（即购房者和潜在购房者）的整体资金状况进行了分析。应当说明的是，由于民间资本的隐秘性和非正规性，缺乏官方数据，统计上困难较大。本报告应用较简易的方法统计了最具有流动性的民间资本，即居民储蓄存款、民间债券投资、民间股权投资三部分之和，仅仅给出了民间资本规模的下限，供相关各方参考。 房地产业买方资金分析 民间资本 民间资本，通常包括居民的储蓄存款、居民投资在债券和股票等金融市场、民间借贷市场上的资金