中国房地产业卖方(开发企业)资金状况分析.docVIP

摘要 2 一、 研究背景 3 二、 房地产业卖方资金分析 4 1. 全国开发企业资金来源 4 2. 银行信贷 6 3. 上市、信托和私募基金 7 4. 民间资本 8 5. 上市公司当前资金状况分析 9 三、 结语 10 摘要 买卖双方的资金状况是影响房地产业格局和走势的重要变量。近年来，货币政策和房地产调控政策的变化对房地产业买卖双方资金状况产生了显著影响，本报告为“中国房地产业资金状况系列专题”之一，从资金来源、银行贷款、信托融资和私募基金、民间资本、资金运营几个角度对房地产业卖方（即开发企业）的整体资金状况进行分析。 资金来源方面，2007年以来受政策影响，全国房地产开发企业资金来源增速波动显著。2008年实行紧缩的信贷政策，房地产企业资金来源增速放缓，2009年由于遭遇国际范围的经济危机，货币政策转为宽松，资金来源增速创历史新高，而2010年至今，受国家一系列紧缩的货币政策和限购政策的影响，增速再次下降。从各组成部分占比来看，1999年以来国内贷款占资金来源比例呈下降趋势，预付款和按揭贷等其他资金占比基本保持稳定，自筹资金比例上升，利用外资占比一直不高。 银行信贷方面，房地产开发贷款额波动较大。在信贷宽松政策的背景下，2009和2010年开发贷款额都达0.59万亿元，接近2007年的两倍，而 2011年政策紧缩，一季度开发贷款额为0.17万亿元，同比下降48%，而同期人民币总贷款同比下降约15%。 除银行信贷这一间接融资方式外，信托、股权融资等直接融资方式也已成为开发企业的重要资金来源。近年来，开发企业在国内外金融市场上市的风潮2007年达到顶峰，2008年下降，2009年再次达到一个小高潮，2010年以后再次大幅减少。从信托融资和私募基金方面来看，房地产企业信托融资的高峰期已经过去，但在当前银行信贷政策持续收紧的大背景下，信托融资门槛也有所提高，地产私募基金逐渐兴起，为开发企业进行融资又多提供了一条渠道。 值得注意的是，近年来民间资本规模不断扩大，可能成为开发企业的另一重要筹资渠道。据高和投资等机构的调研报告，温州、山西、鄂尔多斯、陕北这些近年来民间资本比较活跃的几个区域，粗略估计就聚集了近2万亿元的资本。由此可见，资金并不匮乏，开发企业的问题是如何去接近和应用这些民间资本。 从上市公司当前资金和负债水平来看，2011年一季度，沪深房地产上市公司的长期负债率达历史最高，但短期负债处于历史较低水平，现金与流动负债比达到近5年来最高水平，说明短期内上市企业不存在还债困难问题。2010年现金流出与流入比处于均值附近，属正常状态。可见目前来看上市的房地产开发企业的还债压力不大，资金状况还比较健康。 总之，受当前持续紧缩的货币政策影响，信贷信托融资门槛过高，而民间资本和私募基金作为更高效灵活融资手段，受到开发企业越来越高的重视。从上市房地产公司的资金状况而言，短期内并不存在资金短缺的问题和债务危机。 研究背景 2010年以来，国家实行一系列紧缩的货币和信贷政策，对房地产业整体的资金链影响重大，寻求多种渠道进行融资、保持良好的流动性，成为开发企业和购房者共同关注的问题。开发企业和购房者作为房地产业的卖方和买方，其资金状况是影响房地产业运行状况的重要变量，特别在宏观调控不断推进的大背景下，资金状况日益得到社会各界的广泛关注。此次研究针对“中国房地产业资金状况”，结合中国指数研究院现有相关成果和高和投资等机构的调研报告，发布系列研究专题。专题将从宏观、中观、微观等多个维度，对房地产业卖方和买方的资金状况进行分析，解读贷款融资、民间资本等对房地产业资金状况的影响和未来发展趋势。 本报告为“中国房地产业资金状况”专题之一，报告内容以研究房地产业卖方（即开发企业）的资金状况为主，分别从资金来源、银行贷款、信托融资和私募基金、民间资本、资金运营几个角度，对房地产业资金状况进行分析，供行业各方参考依据。 房地产业卖方资金分析 全国开发企业资金来源 图： 图： 数据来源：CREIS中指数据、国家统计局 银行信贷 图： 数据来源：中国人民银行，中国房地产动态政策设计研究组 开发贷款受货币政策影响波动较大。2004年以来，全国房地产开发贷款迅速增长，虽在2008年遭遇紧缩政策，经历短暂低迷，但2009年经历信贷宽松政策之后迅速回升至0.59万亿元，接近2007年的两倍，2010年开发贷款额与2009年相比基本维持不变。2011年政策再度紧缩，一季度开发贷款额为0.17万亿元，接近2008年全年水平，但同比下降了48%。房地产开发贷款占贷款总额的比例在2004-2007年间连年升高，2007年接近10%，为历史最高水平，2008年在货币紧缩政策背景下急剧下降至4.3%，其后又逐渐升高，2011年一季度达7.6%，为2008年以来的最高