2011年长沙房地产市场走势预测.docVIP

2011年房地产市场走势预测 2010年往年存量基本消化完毕，全市新增供应956.79万平米，环比上升28.51%，。按照不完成统计，2010年12月至2011年全市将有超过200多个推货楼盘， 明年全市预计推货楼盘将达205个左右，其中且不乏大盘、名盘云集。　　 一、市场走势预测　　(一)供求关系预测 　　1、 供应量——2011年全市供应量仍将持续加大 　　房地产投资开发周期依开发规模而定，一般中小型规模开发周期在2年之内，从取得施工许可证到预售上市一般需要半年时间。本次预测未来期间供应量以上半年新开工面积为基数进行分析统计。根据官方公布数据， 09年为新增供应量为880万平方米， 2010年往年存量基本消化完毕，全市新增供应956.79万平米，环比上升28.51%，。按照不完成统计，2010年12月至2011年全市将有超过200多个推货楼盘， 明年全市预计推货楼盘将达205个左右，其中且不乏大盘、名盘云集。如万达商业广场、保利南湖地王、运达武广项目、华远金外滩、泊富商业广场等等。预计明年总共推出约1500万㎡的新货量。 　　图1? 长沙2001-2010年商品房年度供应走势图 　　 　　资料来源：CRIC(微博) 　　2、 成交量——明年上半年楼市成交量保持高位，下半年或受政策影响，变动性大 　　图2? 长沙商品房市场2007-2010年市场成交走势图 　　 　　2010年虽出台一系列调控政策，然而长沙市场的刚性需求依旧旺盛，2010年成交依旧保持1210.34万平方米高位，从2001-2010年的成交数据来看，长沙已进入房地产快速发展的轨道，其成交量预计明年依然会保持高位，刚性需求的大量释放以及一线城市投资外溢的需求，将会促成长沙明年成交量高位。 (二)房价走势预测 　　图3长沙商品房市场2007-2010年房价走势图 　　 　　资料来源：CRIC 　　今年号称最严厉的“4.17”新政并未能引起长沙房价的大幅下滑，相反从6月开始便呈现一路上扬,九月份的限购令出台，对长沙处于价格洼地的二线城市是个利好因素，加之长沙仍以刚需为主，以及长城市规划的种种利好，2011年长沙房价下降的可能性极小，预计未来房价仍将以平稳上涨为主。 　　 　　二、区域趋势预测 　　(一)区域市场整体特征 　　长沙城市化进程伴随着大河西先导区建设、地铁2号线施工建设、武广客运开通、过江隧道开通及棚户区改造启动，将对整个长沙市房地产市场启动推动作用，但同时也将各个区域特征更加放大化。其中岳麓区和雨花区将成为城市化的热点区域，供应成交量将继续拉大，开福区依托湘江世纪城等大盘影响，供应成交量将继续保持高位，芙蓉区随着新开工项目的增加，供应量将会出现月度突增，天心区将可能继续保持供不应求的局面。 　　(二)区域格局趋势的预测 　　2010年，长沙雨花区、岳麓区成为供应量和去化量的主要区域，是全市热点区域。其中雨花区虽然作为主要是供应区域，但由于武广高铁、长株潭一体化因素区域价值得到不断提升，吸引众多地级市和外省回乡置业群体依旧供不应求，而岳麓区虽受交通条件制约，但规划和政府的支付，其需求量也相当大。长沙雨花区、岳麓区在较长的一段时间内将是长沙楼盘开发的热点区域。 　　图3? 2010年商品房各区域供求比 　　 　　图4 长沙住宅市场2010年各区域成交比例 　　 　　资料来源：CRIC(微博) 　　 　　(三)区域房价趋势预测 　　图8-5? 长沙住宅市场2010年各区域成交价走势图 　　 　　 　　资料来源：CRIC(微博) 　　从各区2010年成交均价图可看出，各区域均保持向上增长的态势，价格差异逐步凸显；从增速来看，芙蓉区、天心区由于本年度市中心板块成交占比增大，成交均价增速最快；岳麓区成交均价增速较慢，这主要受到麓谷板块和麓南板块价格上涨幅度较小影响。2010年作为热点区域的岳麓区与雨花区借助利好因素，房价可期。开福区依托湘江世纪城等大盘影响，其价格也将会稳步上升