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抑制北京市商品房价格涨幅过快的对策研究 （河北工业大学廊坊分校 经济系，河北 廊坊 065000） 摘要：近年来北京市房地产市场发展迅速，在拉动北京市经济的同时，商品房价格年年都有较大幅度的增长。如何抑制北京市商品房价格，是涉及国计民生的大问题。为此，本文详细的分析了北京房地产市场的现状，对于抑制商品房价格涨幅过快提出了一系列的对策和建议。 关健词：房地产；结构；价格；对策 一、北京商品房价格的现状 近几年来，北京房价年年攀升，上涨速度远远超过了本身的价值和消费者的承受能力，成为影响百姓的正常生活、影响社会安定的热点问题。从表1给出数据可以看出，近年来北京房价的增长速度远远超过了北京市GDP的增长速度，影响了经济的健康发展。 表1 北京市房地产均价的增长幅度与GDP增长幅度的比较 年份 北京商品 房销售均 价(亿元) 北京商品房 销售均价增 长速度（%） 北京市GDP 增长速 度（%） 年份 北京商品 房销售均 价(亿元) 北京商品房 销售均价增 长速度(%) 北京市GDP 增长速 度(%) 1997 5641 48.83 12．1 2002 4763 -5.89 10．4 1998 5239 -7.10 11．1 2003 4736 -0.57 10．5 1999 5648 7.80 10．2 2004 5052 6.67 13．2 2000 4260 -24.57 11．0 2005 6274 24.19 11．1 2001 5061 18.80 11．2 2006 8279 31.96 11．5 二、房价上涨的因索剖析 (一)国家政策的影响 《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》明确指出，要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。表明了国家鼓励和扶持房地产业发展的政策。与其相对应的城镇住房制度改革、取消福利分房、采取住房补贴、住房公积金等政策的实施，逐步实现了住房商品化。而银行的低利率、住房信贷及购房按揭贷款等政策的实施，使人们的传统消费观念向超前消费观念的转变，将居民潜在的住房需求变成了现实需求，使得购买能力提前释放，引发了对商品住房的爆炸式需求。 房地产被称为国民经济的晴雨表，经济的风向标，与国民经济的发展态势密切相关。经济发展的景气度高，房地产就繁荣；反之，房地产业就会下滑和衰退。快速发展的宏观经济使人们对经济发展普遍持乐观预期，促使了房地产业的快速发展。伴随城市化进程的加速，中高收入阶层比例的不断扩大，这为个人购房提供了物质基础。与此同时房地产的消费观念正由原来的“居住型”向“享受型”转变，原来的一次性购房，一步到位的思想也逐步改变，一次置业、二次置业的消费人群逐步扩大，刺激了北京房地产业的发展的同时，也带动了商品房价格的增长。 (二)房地产业本身成本上升 房价的构成成本可以表示为：房价=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。 由于土地是不可再生资源，其自然供给完全无弹性，其经济供给弹性也非常小。随着人口的增长，社会、经济的发展对土地的需求在不断加人，土地的价格不断攀升。由于国家环保力度不断加大，作为房地产重要原材料的水泥、钢材等高污染行业成本显著增加。随着房地产行业的竞争日益激烈，为了提高商品房的档次吸引消费者，房地产商们纷纷提高绿化而积，降低容积率，完善居民区的基础设施建设，加强配套设施建设等措施，也直接增加了开发成本。这些都导致了房价成本的上涨。 (三)商品房结构不合理 由于利益的驱使，开发商偏重于高档住宅和别墅的开发，而面积比较适度的普通住宅，如经济适用房、廉价房则供应偏少，导致了高档住宅与低价位住宅特别是经济适用房的供求结构失衡，使得商品房档次高的同时价格也偏高。 （四）土地监管体系不健全土地市场不规范，管理力度不。主要表现在：土地开发供应和批租没有真正纳入计划管理，总量控制薄弱，政府宏观调控乏力，难以与经济发展和城市建设相适应、相协调；土地批租的运作方式，以“毛(生)地”、协议出让为主，不利于建立公开、公正、公平的市场竞争秩序；土地开发和批租的政策，政出多门，规范，土地调整难以按规划进行；土地管理执法力度不够，监督执法，违法占地现象屡禁不止房地产　　目前北京市市场与房地产中介服务业的发展处于严重，后者的发展相对滞后于前者。缺少房地产中介服务的法规与配套政策由于房地产中介中介市场随意性大行业管理不健全缺乏统一的行业管理机构和管理组织政府对房地产行业管理，一般是借助房地产行业协会进行的房地产业协会设有中介委员会但由于主管部门对行政管理与行业管理的界限划分不清，以及中介委员会组织不完善，职责不明确，，致使难。正