房地产投资业务培训.pptxVIP

投资业务培训;第一部分 几句话闲聊投资 ;1、投资是艺术，不是算术。 2、用产品投资，不用钱投资。 3、投资是从买进到卖出的全过程，不是单纯买进。 4、投资是企业不断发展壮大的发动机。 5、投资具有超前性——公司明天的业绩取决于今天的投资。 6、投资的最大风险来自于信息的缺失。 7、不投资，就等死。 ; 第二部分 房地产投资的基本业务流程;;流 程;投资体系- 业务流程;信息化管理 目的：规范、查询、统计、项目成果 要点： 放弃项目——信息归档，回顾与查询 跟进项目——确定土地属性要点 获取项目——形成阶段性成果 未获取项目——跟踪对手开盘、销售情况 ;-投资发展部决策流程管理 原则： 全过程管理：对投资发展部新项目从信息获取、论证、上会决策签约和后续交接工作的全过程进行管理。 多专业配合：投资拓展人员需要整合营销、研发、工程、财务、成本等专业资源共同完成投资决策工作。 项目前期负责人：投资发展经理作为土地拓展阶段的项目负责人角色，牵头项目的流程、专业协调、项目获取和项目交接。 确保从投资拓展到项目启动的顺利过渡：投资决策报告中各专业模块的工作成果须具备延续性，现金流项目的投资决策报告须具备操作性，并且对主要经济指标和主要运营节点进行承诺。 ;放弃项目;原则、规范、方法;公司应根据战略需要确立投资原则 目的：强调战略导向，明确拿地原则，推动战略型发展而不是机会型发展。 几个维度： 1、项目是否匹配公司产品线？ 2、项目是否匹配公司区域布局？ 3、公司是否有最低盈利要求？ 4、什么条件下进入新城市？ 5、公司投资规模如何确定？ 6、公司资金风险如何控制？;集团应根据财务预算确立投资规划（财务部） 目的：规划指导投资，强调战略导向 几个维度： 1、公司发展目标及规划（销售额、增长率等） 2、全集团财务预算规划 3、全集团销售规划 4、全集团建安支出规划 5、全集团投资规划 6、各地区投资规划;投委会决策 目的：明确投委会成员、职责和决策规则，规范上会流程 要点： 上会成果及流程要求 标准化的成果文件范本 针对收购类项目，进行上会特殊规范要求 列示收购项目的关键信息点 清晰表述收购模式 风险揭示与控制 法务尽职调查的成果 ;市场定位报告（营策） 目的 确立项目产品线和项目定位 加强预案设计和后期营销的目标性； 提供市场价格供投资虚拟团队参考。 要素： 产品定位 客户素描 产品属性 竞争分析 价格分析 ;项目投资预案深度要求（设计部） 目的：明确预案流程、分工与职责、深度要求、成果管理 要点： 3次预案研讨会 2-3个预案方案综合比较 1套价值最大化的预案指标;项目投资报告（投资部） 目的：项目情况综述、揭示项目风险、整合项目资源。 风险揭示要点： 地块周边潜在风险评估 地块内潜在风险评估 规划问题风险评估 市政配套风险评估 ;项目投资测算模型（投资部+财务部）： 项目开发数据（设计部） 项目成本数据（成本部） 项目财务成本 项目综合收益情况 项目税务筹划（财务部） ;项目成本测算模型（成本部）： 项目开发数据和基本配置（设计部） 项目建造成本数据 项目地下成本优化测算 项目其他重要成本指标 ;项目开发计划（计审??） 目的：为投资拓展阶段制定项目计划提供指导 要点：一级计划节点和标准时间要求 1. 拿地时间 2. 开工时间 3.亮相时间 4.项目首次开盘 5.现金流平衡 6. 竣工备案 7. 交房 ;公司并购与股权收购（法务部+投资部） 目的：梳理公司并购的核心路径和模式 要点： 并购的基本模式 并购的业务流程 并购风险点及对策 外资房地产的并购策略 风险调查的要素;并购业务流程;投资团 队要求;;投资项目虚拟团队 - 项目投资负责人牵头;阶段性成果要求;阶段性成果 目的：明确投资拓展阶段必要的工作阶段和及对应工作深度要求，预设成功标尺，与项目启动对接 要点： 6个成果与启动阶段对接： 项目投资建议书（PPT） 项目定位报告 项目预案 目标成本（土地版） 投资测算模型（土地版） 项目进度计划 4个成功标尺预设：土地投资回报率、项目总投利润率、项目总货值、开工开盘时间 ;土地拓展阶段;END