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房地产投资经济分析 深圳大学管理学院 第四章 房地产投资风险分析 第一节 概述 一、房地产投资风险的阶段性 论证设计阶段的投资风险 贷款额、贷款 售价、市场需求、租金等仅是预测。 可行性报告真实：预决策—决策—决策后 筹措资金阶段的投资风险 自有资金大，风险小 贷款落实：避免烂尾楼 项目建设阶段的投资风险 承包商：按质、量完成；材料价格；房地产升值潜力；自然灾害等 追求：期房与现房差价、项目经营利润、房地产升值潜力等。 项目试营运阶段的投资风险 出租率达到预期？控制营运成本？其他项目干扰？ 应该做的工作：加大宣传、扩大知名度、减小成本、缩短试营运时间等。 项目正常营运阶段的投资风险 项目经营计划方案能否实现？ 项目设备新阶段的投资风险 技术要求复杂、投资数额放大、时间较长等 项目修复改造阶段的投资风险 投资更高 风险：投资费用是否少估？改造方向是否正确？是否会出现意外事故？ 项目拆除阶段的投资风险 土地再开发：类似于第一阶段风险 收入：残值收入+土地再利用收入 结论 房地产寿命周期的不同阶段，投资风险与报酬都不一样 越接近地面阶段，风险越大 在不同阶段投资，所需条件不同，投资方式不同，追求目标不同 利润分布规律为： 二、房地产投资风险的种类 商业风险：房地产不能成功运转的可能性；正常运行把握性小，风险大；支出＞收入，风险大；反之，风险小。 金融风险：资金市场利息的变化带来的房地产价值与支付利息的变化，与银行借款量成正比 购买力风险（由于通货膨胀）：回收期越长，风险越大。 变现风险： 及时变现，降低销售价格；越专业化的房地，变现风险越大。 自然灾害、意外事故风险 三 、房地产投资风险的评价 （一）风险评价指标 营业率评价法 营业率=年营业总费用/年计划总收入 太高：管理不善，风险大 ；太低：成本费用估计不全，风险大。 营业率：如公寓楼30％－40％最合适，否则风险较大。 偿债收益比评价法：还款能力指标 偿债收益比=年营业净收入/年偿债要求 越大，风险越小； 住宅：≥1.2 保本占用率评价法： 保本占用率=年计划总支出/年计划总收入 年计划总支出=年营业总费用+年偿债要求 保本占用率↑，风险↑；占用率↓ 风险↓。 住宅：85—90% “一、三”法则评价法：在投资风险为1的条件下，投资收益为3以上时，可以进行投资 第二节 房地产投资各类风险分析 房地产投资商业风险分析 房地产投资金融风险分析 房地产投资购买力风险分析 房地产投资变现风险分析 房地产投资投资意外事故风险和自然灾害风险分析 房地产投资主观风险分析 房地产投资商业风险分析 1、房地产投资商业风险的影响因素 房地产类型 ：地产＞房地产；高档旅店＞普通住宅 房地产管理水平：水平高，支出低，收益高； 房地产市场的变化： 经济发展状况： 房地产政策改变： 政治环境及其它： 房地产投资商业风险分析 2、规避房地产投资商业风险的对策 进行房地产类型组合投资 选择投资者善长项目 大规模投资，占领市场 经济增长期间投资 选择短平快项目 仔细考虑维持管理费用 房地产投资金融风险分析 1、房地产投资金融风险的影响因素 金融政策的调整 ：紧缩银根的影响 银行贷款利率的变化：房地产价值的减低以及贷款利息的增加 取消抵押品赎回权的威胁 银行催还贷款的要求 房地产投资金融风险分析 2、房地产投资金融风险的对策 研究国家金融政策 在投资时，考虑利率变化的可能性： 在签定合同时，可以选择固定利息率； 在评价投资方案时，考虑利率的变化，作出防范； 重视被拍卖的威胁：控制抵押贷款的数额；抵押合同的签署以及建立有限公司 加强经济管理 ：提供房地产投资项目的盈利水平 房地产投资购买力风险分析 1、通货膨胀与购买力风险之间的关系 2、通货膨胀对购买力的影响 重视通货膨胀对房地产投资的影响 争取较低的所得税税率 选择好的地段 将通货膨胀转嫁给别人 房地产投资变现风险分析 1、房地产投资变现风险的影响因素 房地产的价值量：价值量