瑞安瑞祥新区项目市场定位报告3.pptVIP

* 城市房产认知 项目立地分析 市场机会分析 项目整体定位 城市概况解读 市场情况： 市场商品房水平相对较高，客户对房产项目认高不认低。 项目自身： 项目位于城市新型高端板块，高地价运作，具备一定景观资源。 绿城品牌： 绿城赋予了产品新的定位要求及承载的功能。 市场高端 品质引领 整体定位 项目整体定位 形象建议 形象建议参考绿城二代高层系列， 以杭州丽园为重点参考对象 杭州丽园效果图 本项目占地面积、容积率等经济指标和杭州丽园相当，先天条件上存在借鉴的可能 在客户访谈中，客户反映出对“园林景观”、“中央广场”和“泳池”等较认同，客户的这些需求正是丽园的设计亮点 因而形象建议参考杭州丽园 杭州丽园 本项目 占地面积 42亩 46.5亩 容积率 1.9 ≤2.0 价格 5万/㎡ - 主力户型 143㎡、158㎡、164㎡、184㎡、206㎡、355㎡ - 车/户比 1.2：1 - 区位 杭州老城中心，距西湖直线距离约1公里，距吴山广场直线距离约0.8公里，周边配套完善 规划城市新区，距老城区中心1.4公里，目前配套匮乏 本项目和杭州丽园相关指标比较： 形象建议 杭州丽园鸟瞰图： 户型建议 市场竞争：市场项目处于中高端水平、整体供应面积较宽，但真正的竞争来源于玉园项目(主力户型在140-180），本项目地处市区，区位与其相具备优势 客户需求：客户经济实力较强，普遍喜欢大户型产品 整体定位：项目定位高端决定了项目必须从户型上打造更宜居的产品 适当放大面积 提升居住舒适性 从“市场供应”、“客户需求”、“销售情况”和“项目定位”四个方面充分考虑，确定户型面积建议策略 户型建议 较市场现在的供需情况， 适当放大面积，提升居住舒适性，建户型面积如下： 户型 面积建议 面积配比 3房 3房2厅3卫1厨 160㎡-180㎡ 10% 45% 3房2厅4卫1厨 180㎡-200㎡ 35% 4房 4房2厅3卫1厨 200㎡-220㎡ 35% 50% 4房2厅5卫1厨 220㎡-250㎡ 15% 5房及以上 250㎡-300㎡ 5% 5% 序号 项目 金额（万元） 一 销售收入： 312460.0 1 住宅 302460.0 2 商铺 0.0 3 车位 10000.0 二 开发成本： 279844.3 1 土地获得价款 162740.0 2 前期费用 1582.4 3 工程费用 59114.9 4 期间费用 13600.0 5 税金及附加 27184.0 6 代建管理费 15623.0 三 静态利润总额 32615.7 四 所得税 8153.9 五 静态税后利润 24461.7 六 静态毛利率 10.4% 七 税后净利润率 7.8% 住宅均价 （元/平米） 45000 50000 55000 60000 销售总额 282214 312460 342706 372952 开发总成本 277818 279844 281871 283897 税前利润 4396 32616 60835 89055 税后净利润 3297 24462 45626 66791 销售净利润率 1.2% 7.8% 13.3% 17.9% 成本—收益（住宅售价定为5000元/㎡） 住宅售价敏感性分析 价格建议 其它条件不变的情况下，住宅价格分别定为4500元/㎡、 50000元/㎡、 55000元/㎡、 60000元/㎡时的利润和利润率变化情况。 鉴于政府对商品房监管较严，特别是价格层面； 建议和政府相关部门充分的沟通。 从利润导向定价法， 项目单价必须实现水平为5-6万元/㎡ 其它建议 车户比：市场车/户都在1：1以上，受访对象对车/户比的需求以2：1为主，本项目定位高端，因而建议车/户比为2：1 立面风格：客户比较喜欢富丽豪华和精致典雅两种，市场项目立面形象整体不高，结合绿城产品特点，建议立面风格为精致典雅 装修情况：市场带精装修的项目较少，但访谈中发现客户对高品质的装修持接受态度，所以建议本项目带精装修 小区规划：小区规划上，客户比较注重园林景观和中央广场，建议本项目小区规划在这两个方面有所侧重 会所功能：客户日常娱乐以健身为主，市场有会所的项目一般都设室内泳池，客户认为超市为居住必须，因而会所设计必须考虑健身、室内泳池和超市三个功能空间 综合考虑客户需求和市场项目情况 还可以给出如下建议： 谢谢! 附件：客户分析专题 客户信息 主要采用调查问卷的形式收集，具体情况如下： 调研对象：瑞安市区虹桥商圈和外滩商圈生意人、塘下汽配城和中心街生意人、委托方股东及其朋友 调研方式：市场潜在中高端客户随机抽样调查 样本情况：共收集样本问卷71份，有效问卷62份，其中瑞安市区虹桥商圈有效问卷15份，塘下