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盐城地块项目发展战略及物业建议中
案例研究 北京 外SOHO：容积率4.3， 以大体量商务公寓及三层裙楼商业增大土地价值 项目总 筑面积为48万㎡ 北京“最时尚的生活橱窗” 由18栋楼、l6条小街、 300个店铺组成。 案例研究 三四线 核心商圈中 成功 小规模 上下协调 商业街 高容积率 良好 一般规律 发展规律 案例 案例 案例 47 PDF created with pdfFactory Pro trial version 案例研究 商业和住宅协调性成功关键点容积率偏低 （3.5以下)， 街铺往往只能匹配纯商务公寓，纯街铺形式+住宅只出现在非核心区域， 商业为社区生活型配套，且只影响少量住宅 关键一 容积率偏低 （3.5以下) 本项目启示 关键二 考虑住宅总值最大化，必须损失部 街铺往往只能匹配纯商务公寓 分内街，并与商业适当隔离 关键三 住宅+纯街铺形式只出现在非核心区 如果追求商业街价值最大化，可以 域，商业为社区生活型配套，且只 考虑减少住宅体量和总体容积率 影响少量住宅 48 PDF created with pdfFactory Pro trial version 案例研究 案例总结： 街铺+住宅为发展方向，商业与住宅相对分离，容积率难于做高 三四线城市成功商业街启示 成功关键在于地段、占据市场先机、业态聚积、规模适当、有一定资源和专业管理， 一般为街铺+住宅 核心商圈小规模、高容积率商业地产启示 n由于地块小限制，一般难以做出步行街形式 n业态和区域功能及周边商业业态协调 n商业与住宅相对分离，减少价值贬损 商业与高层物业协调较好案例 n容积率 （3.5以下)，考虑住宅总值最大化，必须损失部分内街，并与商业适当隔离 n如果追求商业街价值最大化，可以考虑减少住宅的量和总体容积率 49 PDF created with pdfFactory Pro trial version 思考主体框架 开发背景 属性界定 核心问题 那么，集中商业能否全部或局部引进本项目，并实现发展商目标呢？ 商业 宏观市场 商业格局 发展方向 寻
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