中原地产：华东区七大城市新房市场调查.pdfVIP

中原集团研究中心 华东区七大城市新房市场调查 序言：受楼市调控持续从严以及传统销售淡季的影响，7 月以来各地住宅市场日趋回暖的势头有所收 敛。随着传统的“金九银十”旺季即将拉开帷幕，未来市场究竟继续不温不火还是再次逆向升温，各方都 在猜测和争论。 继 7 月下旬中原集团研究中心对中原地产华南区 6 个城市的新房市场调研之后，8 月下旬我们对华东 区进行了调研，调研的对象是上海、常州、无锡、南京、杭州、宁波、苏州等 7 个华东区域的 50 余位新 房项目同事。调研所得数据为各地同事对近期新房市场的估测所得，供各位参考。 “改善性”需求渐现 观望气氛仍浓郁 据本次调研数据显示，8 月以来，绝大多数购房者依然为刚性需求。其中，上海、常州、宁波 3 城 市的购房者中有超过 50%的客户为“首次置业”。 值得关注的是，近期“改善性”需求入市的现象逐步显现。数据显示，南京和杭州 2 城市的购房者 中有超过 55%的客户为“改善性”需求，而上海和苏州 2 个城市也有超过 40%的客户为“改善性”需求。 图 1 ：7 城市各区域新房客户类型占比情况 资料来源：中原集团研究中心对 7 个城市电话或问卷调研数据统计所得； 受楼市调控从严及传统销售淡季的影响，各地楼市观望气氛仍然浓厚。据购房者心态调查显示：7 个城市均有超过 50%的购房者在继续观望。然而，随着“金九银十”的来临，相信这样的观望气氛会逐 步好转，不排除未来会掀起一波购房者入市的热潮。 图 2：近期７大城市新房客户心态比较 资料来源：中原集团研究中心对７个城市电话或问卷调研数据统计所得 楼盘“以不变应万变” 客户来访量普遍下滑 下半年以来，各地楼市回暖势头略显不足。在此背景下，多数开发商采取“以不变应万变”的策略 中原集团研究中心 应对市场。在销售方面，既不涨价也不降价，基本维持原有的价格。据调查数据显示，被调研的 7 个城 市中，常州、无锡、南京、杭州、宁波和苏州有超过 1/3 的楼盘在近一个月里没有出现过价格调整。其 中，无锡、杭州、宁波和苏州未调整价格的楼盘过半。在推盘策略方面，开发商也采取既不加推也不捂 盘的方式，基本维持原来的推盘节奏。数据显示，除杭州外，其余 6 个城市均有超过 50%的楼盘在近一 个月里没有调整过推盘节奏。而杭州因部分被调研的楼盘刚开盘不久，为抢占客户，故加快了供应节奏。 图 3：7 大城市近期新房项目价格变化情况 资料来源：中原集团研究中心对 7 个城市电话或问卷调研数据统计所得 图 4：7 大城市近期新房项目推盘节奏变化情况 资料来源：中原集团研究中心对 7 个城市电话或问卷调研数据统计所得 在客户来访量方面，8 月以来，上海、常州、无锡、杭州、苏州 5 个城市被调研的项目的客户来访 量普遍呈现持平或下降的趋势。其中，常州、无锡 2 城市客户来访量下滑的项目过半，个别楼盘下降幅 度超过 80%。与之相反的是，宁波则有过半的项目的客户来访量增加。据宁波中原同事介绍，近期部分 楼盘加大了推盘力度，故客户来访量出现了小幅增加。 图 5：7 大城市新房客户来访量变化 资料来源：中原集团研究中心对 7 个城市电话或问卷调研数据统计所得 “金九银十”量升可期 价格预测涨跌不一　 对于开发商将如何应对即将到来的“金九银十”这个问题，多数被采访者的想法较为一致。他们认 为，在价格方面，多数开发商还是会保持原来的价格来试探市场的反应。推盘策略方面，楼市传统旺季