中信山语湖价格策略报告.pptVIP

目标下的问题 客户分析 市场横向比较（外部价格体系） 市场分析之内部价格体系 项目大一期价格体系的形成 A4-1区价格的推导 客户摸查的一些结论 投资客户的比例明显增多，客户普遍认可项目的价值和升值空间。 A+客户比例不多，但A客户比例较多，说明客户对于价格非常敏感。 跟A1区有关的客户，对价格的预期低于非A1区的关系客户。A1区关系客户均以投资为目的，非A1区关系客户以自住目的为主，且人数较多，是A4-1区的主力目标客户。 对于各线产品的价格预期，相对比较集中。 A的价格预期集中在0.6-0.8万元/平米 C、D的价格预期集中在0.8-1.1万元/平米 E的价格预期集中在1.2-1.3万元/平米 根据市场上目前在售别墅楼盘推算结果： 项目的TC、TD两个联排户型的价格与本项目独栋按照市场系数推算，单价区间为8000～13000元/平米 中间单位户型TA的价格按照市场联排单座的内部系数推算，（若假设端头单位均价为10000），TA的均价区间为 8000～8500元/平米 一线高尔夫户型（TE）的价格推导 园林景观户型（TA、TC、TD）的价格推导 整体价格与局部调差 价格提升计划 横向比较--推导有力竞争价格区间 西北部主力单价： 中间单位：6000元/平方米左右； 端头单位：7500-8000； 主力总价区间：150-300万 消化情况良好 东北部主力单价： 均为双拼产品，单价：6500-1万元/平方米； 主力总价：165-275万元。 消化速度良好。 南部主力单价： 6500-1.5万； 总价过高的产品比较难消化。 消化情况比较不理想。 城区联排主力单价： 1-1.55万元/平方米； 主力总价：400-550万/套。 消化情况良好。 山语湖？ 横向比较,从市场上畅销楼盘和滞销楼盘价格体系，本项目联排产品比较有竞争力的价格区间在8000-10000元/平方米。 市场分析内部价格体系比较。 Part 3 2期，08年 1期，06年 4期，2010年 3期 5期，2011年 5期 2008年1月6日，曦城二期联排盛大开盘 2008年9月20日，曦城独立别墅开盘 独栋产品主要面积段为390-500平方米，主力面积为450平方米，均价4.7万元/平方米； 联排产品面积区间为250-330平方米，中间单位均价：3万元/平方米，端头单位均价：3.3万元/平方米。主力面积为250平方米，均价：3.3万元/平方米。 推导：主力独栋和联排产品均价比为：4.7：3.3等与1.424. 其他楼盘具体价格体系请查看附件 独栋与联排价格体系案例：招华曦城（深圳） 1.209 1.270 1.424 1.314 1.866 1.611 1.462 1.625 1.6 价格比 产品相似性大 3.846 390 4.651 430 兰乔圣菲 景观资源类似 2.8 250 3.556 450 万科东海岸 3.3 250 4.7 450 曦城 1.75 318 2.3 434 恒大御景半岛 0.67 292 1.25 536 天湖峰境 0.9 276 1.45 408 美林湖 0.65 355 0.95 527 穆天子山庄 1.6 360 2.6 426 天安鸿基花园 1 301 1.6 355 丽日天鹅湖 备注 主力联排单价（万元/平方米） 主力联排户型面积（平方米） 主力独栋单价（万元/平方米） 主力独栋户型面积（平方米） 楼盘 各大盘主力独栋与联排价格体系分布表 本价格体系分布表是根据竞争楼盘成熟时的价格，数据有别于目前促销、特价等价格。 主力独栋与联排单价比值分布图 从各项目的主力独栋与主力联排的单价比值分布图可以得出各比值除最高和最低值外,基本集中在1.3-1.7上下浮动。其中高于该比值的项目其主力联排与独栋基本存在组团和景观的差异；低于该比值的项目其主力独栋与联排产品在景观资源和位置分布上基本相似。 作为本项目A4-1区联排产品，在整个大一期起着承上启下的重要作用，建议A1区主力独栋ABC户型的均价与主力联排CD端头和双拼单位均价比在1.5-1.6之间，甚至到1.4的幅度。 目前A1区ABC产品地上建筑面积均价：1.2~1.4万元/平方米，以比值1.3-1.6幅度换算后，CD户型均价区间为8000-13000元/平方米。 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 2.0 丽日天鹅湖 天安鸿基花园 穆天子山庄 美林湖 天湖峰境 恒大御景半岛 曦城 万科东海岸 兰乔圣菲 · · · · · · · · 主力独栋联排价格比 · 联排产品中间与端头单位价格体系案例—金地九珑璧 占地面积:11万平方米 总建筑面积:31.5万平方米 地理位置：位于亚艺板块，南海大道以南 周边配套：周边商业氛围