2011年3月重庆国奥村大一期A、C组团房源定价策略下.pptVIP

* sept7：各户型均价确定-各户型价格修正 内部价差制定： 各户型价格确定 方法说明： 对于已确定的各栋均价，按照层差（即地下会所的建安成本）、建筑赠送价差、户型价差以及花园赠送价差等影响因素进行修正得到各户价格： sept7：各户型均价确定-各户型价格修正 内部价差制定： 各户型价格确定 单栋价格 （C1-C2) sept7：各户型均价确定-各户型价格修正 内部价差制定： 各户型价格确定 单栋价格 （D1-D2) sept7：各户型均价确定-各户型价格修正 内部价差制定： 各户型价格确定 单栋价格 （D3-D5) sept7：各户型均价确定-各户型价格修正 内部价差制定： 各户型价格确定 单栋价格 （D6-D7) 说明： 1、以上价格包含了每户赠送1个车位； 2、以上价格为成交价，没有含1%的折扣； 【重庆国奥村】A组团坡地宅院价格 大一期C组团小高层房源定价 外部均价制定： 市场比较法 sept1：市场比较评分及权重评定-参考项目选取 参考项目选取原则： 1、选择与本案的销售周期存在一定重叠的项目； 2、选择竞品项目的产品品质、档次与本案相当的项目； 3、选择产品形态及户型与本案有一定相似性的项目； 4、选择品牌号召力和实力与本案相当的项目； 5、选择在蓄客过程中，客户购房时重点参考的项目； 说明：在小高层的对比项目选择中，由于重庆市场小高层项目很少，选取的对象有限，所以主要参考市场上的大平层小高层项目以及区域内主要竞争的档次相当的高层项目； 竞品参考 外部均价制定： 市场比较法 坡地宅院竞品参考 招商江湾城、江与城景上时光、融侨城、海悦香缇 外部均价制定： 市场比较法 sept2：市场比较评分及权重评定-参考项目价格修正 方法说明： 结合大平层产品市场70%左右正常开盘销售率为标准，通过思源的市场经验对比较项目的销售价格进行修正，根据不同项目销售价格和速度进行修正： 外部均价制定： 市场比较法 sept3：市场比较评分及权重评定-小高层基准均价确定 对竞品项目及本案项目进行多因素综合评分，得出每个项目的比较值；通过对每个项目的分析，评估与本案的竞争关系，评估每个项目的权重比例；将竞争项目的修正价格与权重、评估分将结合，小高层修正基准均价为8515元/平米 内部价差制定： 各楼栋均价确定 方法说明：以上对于各楼栋的朝向、噪音、间距、等因素的评定进行修正，得出各楼栋的均价： sept4：各楼栋均价确定-朝向、噪音、间距评定 sept5：各户型均价确定-景观、户型接受度评定 方法说明：得出了每栋的基本价格之后，由于每栋的景观价值不同、户型面积受到市场接受程度也不一样，进行修正： 内部价差制定： 各户型均价确定 sept5：水平价格确定-景观、朝向、户型评定 方法说明：得出了每栋的整体均价之后，由于每个户型的朝向、景观、户型优劣存在差异，通过三个维度再次进行修正，得出每栋楼的水平价格： 内部价差制定： 各户型均价确定 sept6：垂直价格确定-层差评定 方法说明：得出了每栋楼的水平价格之后，设定中间层的平均价格，按照层正负20元进行增减，得出垂直价格，最终计算出每套房源价格： 内部价差制定： 各户型均价确定 说明： 1、以上价格为成交价，没有含1%的折扣； 【重庆国奥村】大一期小高层价格 E1栋均价：8630元/平米 F1栋均价：8657元/平米 F2栋均价：8098元/平米 G1栋均价：8373元/平米 G2栋均价：8552元/平米 大一期A组团房源初步价格 通过市场比较法，得出了市场正常情况下的初步价格体系： 临江叠院套内均价：15873元/平米 临湖叠院套内均价：12844元/平米 坡地宅院套内均价：11885元/平米 小高层组团套内均价：8473元/平米 得出了【重庆国奥村】初步的价格体系之后，将从整盘目标、价格标杆策略的两个维度对本案的初步价格体系进行修正； Part one：项目整体目标及价格策略 Part two：营销环境研判及大一期A组团价格策略 Part three：大一期A/C组团房源梳理 Part five：大一期A/C组团房源价格修正 目 录 Part four：大一期A/C组团房源初步定价 Part six：大一期A/C组团最终价格 维度一：整盘目标 形象目标——市场豪宅标杆 价格目标——市场同类产品的领导者 本案的价格体系必须符合整盘价格目标，也就是本案形象标签是重庆市场豪宅标杆，而价格要做到市场同类产品的领导者 利用本案资源最好、景观最稀缺的房源树立价格标杆和豪宅形象，提升项目的整体档次； 大一期A组团价格策略： ——平稳入市，赢取高性价比的市场和口碑，为客户预留一定的升值预期； ——以部分临江叠院作为价格标杆，带动临湖叠院和宅院销售； 2011年的营销环境不容乐观，