2011年3月重庆国奥村大一期A、C组团房源定价策略中.pptVIP

* 对竞品项目及本案项目进行多因素综合评分，得出每个项目的比较值；通过对每个项目的分析，评估与本案的竞争关系，评估每个项目的权重比例；将竞争项目的修正价格与权重、评估分将结合，叠院修正基准均价为13282元/平米 外部均价制定： 市场比较法 sept3：市场比较评分及权重评定-叠院基准均价确定 20% 间距 50% 20% 10% 权重比例 景观 噪音 朝向 维度 对于项目而言，由于每一栋的景观资源差距很大，而且景观也是本案最大卖点，因此占最大比例50%； 由于高端客群对间距和噪音区别相对比较看重，因此比重设置为20%； 项目朝向多数房源都是东西朝向，部分较少的方言有较小的差距，且客户对朝向要求相对较小，因此，比重设为10%； 内部价差制定： 各楼栋均价确定 方法说明：以上对于各楼栋的朝向、噪音、间距、景观等因素的评定进行修正，得出各楼栋的均价： sept4：各楼栋均价确定-朝向、噪音、间距、景观评定 内部价差制定： 各楼栋均价确定 sept4：各楼栋均价确定-朝向、噪音、间距、景观评定 景观维度：50% 一线临湖、视线干扰 7.2 A17\A18 一线临湖、视线无干扰 一线临江、超大私家花园、临景观草坪、无遮挡 评估标准 7.7\7.5 A15\A16 9 A1\A2\A3 分值 栋号 A15 A16 A17 A18 A3 A2 A1 内部价差制定： 各楼栋均价确定 sept4：各楼栋均价确定-朝向、噪音、间距、景观评定 间距维度：30% 建筑布局中间，临江无建筑物 8.5 A2 建筑布局端头，临近通廊 8 A15 建筑布局中间，前后有高层建筑遮挡 建筑布局两边，无建筑物干扰，临江无建筑物 评估标准 7.8\7.5 A16、A17、A18 9 A1、A3 分值 栋号 A15 A16 A17 A18 A3 A2 A1 内部价差制定： 各楼栋均价确定 sept4：各楼栋均价确定-朝向、噪音、间距、景观评定 噪音维度：20% 临江小区车行道、会所、小区入口 临小区车行道 远离小区车行道 远离小区车行道、远离九曲花街 评估标准 6.5 A18 7 A15-A17 8 A1 9 A2\A3 分值 栋号 A15 A16 A17 A18 A3 A2 A1 内部价差制定： 各楼栋均价确定 sept4：各楼栋均价确定-朝向、噪音、间距、景观评定 朝向维度：10% 接近南北朝向 东西朝向，有点偏南北 东西朝向 评估标准 7.5 A17\A18 7 A15\A16 7 A1-A3 分值 栋号 A15 A16 A17 A18 A3 A2 A1 内部价差制定： 各楼栋均价确定 方法说明：以上对于各楼栋的朝向、噪音、间距、景观等因素的评定，得出每栋的分值，进而计算出平均分。通过平均分，整盘均价，测算出每栋的基本价格；再根据景观的特殊性，进行修正，得出各楼栋的均价： sept4：各楼栋均价确定-朝向、噪音、间距、景观评定 sept5：各户型均价确定-景观、视野、采光、通风评定 方法说明：得出了每栋的价格之后，由于各个户型的位置不同，通过景观、视野、采光、通风的不同，得出每种户型的分数，再结合每栋的基准价格，测算出种户型的基准价格： 内部价差制定： 各户型均价确定 A1-A3 sept5：各户型均价确定-景观、视野、采光、通风评定 内部价差制定： 各户型均价确定 A15-A18 内部价差制定： 各户型价格确定 sept6：各户型均价确定-建筑赠送面积差价修正 方法说明：确定了各户型的初步均价后，对于各户型的建筑赠送面积进行修正，按照低密度30%的赠送率为基准，没有达到的减少，每上浮10%增加150元/平米： 内部价差制定： 各户型价格确定 sept6：各户型均价确定-花园赠送面积差价修正 方法说明：以60平米花园面积为基准，各户超过或少于的面积按照5元 /平米计算对各楼栋均价进行修正： 内部价差制定： 各户型价格确定 sept7：各户型均价确定-各户型价格修正 方法说明：对于已确定的各户型的初步基准价格，按照层差（即地下会所的建安成本）、建筑赠送价差、户型价差、花园赠送价差、特殊因素等进行修正得到各户最终价格： 内部价差制定： 各户型价格确定 sept7：各户型均价确定-各户型价格修正 sept7：各户型均价确定-各户型价格修正 内部价差制定： 各户型价格确定 单栋价格体系 （A1-A3） sept7：各户型均价确定-各户型价格修正 内部价差制定： 各户型价格确定 单栋价格体系 （A15-A18） 说明： 1、由于项目首次销售，且没有任何展示区，回馈一直关注的客户，价格相对比较实惠； 2、以上价格包含了每户赠送1个车位； 3、以上价格为成交价，没有含1%的折扣； A组团坡地叠院定价小结 根据以上定价体系，制定出A组团坡地叠院初步价格如下： 大一期A