2011年07月长沙华雅国际财富项目营销报告中.pptVIP

以中小企业为主。主要集中在机械、设备、贸易等领域。 企业主要为单个或多个分开使用，大面积打通的整体较不多 现场踩盘许多企业都大门紧闭。且仅有导视标识贴在电梯口，企业门口少装饰。 企业流动性较大。 以中小企业为主。主要集中在农牧、医疗、娱乐休闲等领域。 每层有多个企业，办公室打通不多，大部都是单间办公。 1、受良好投资价值影响，可比项目客户中，投资客户占绝对主力，自购办公为补充； 2、客户主要来自项目周边及整个长沙市区，以地州市及省外湘籍客户为重要补充； 3、企事业单位私企老板、私营业主、专业投资人士、高级公务员等是该群体的主要组成部分； 4、售价达到一定高值的项目，均有良好的项目形象和产品价值为基础，注重宣传项目档次与品质感，弱化高价抗性； 5、相比较而言，投资客户承受高价能力更强，其购买与否取决于客户对产品投资回报预期的高低。 或许上述描述过于抽象，让我们近距离接触华晨双帆国际写字楼客户，他们是本案目标客户群极具参考意义的群体！ 项目概况：城市央区，建面64641平米的高档写字楼项目，是发展商暨华雅生态园后又一品牌力作。 平方米 64641 总建筑面积 平方米 14070 地下总建筑面积 地下停车数 地上停车数 办公建筑面积 商业建筑面积 个 272 个 10 其 中 个 282 停车数 25.1% 绿地率 7.0 容积率 44.5% 建筑密度 平方米 35206 平方米 15365 其 中 平方米 50571 地上总建筑面积 综合经济指标 本案 1-5层为商业，商业单层面积3千左右；6-25层为写字楼，标准层面积1750㎡。 项目四至：项目以东为高桥水暖建材批发城，以南为华雅生态园，以西为高桥保健食品城、茶叶市场，以北为现代建材批发城、美联天骄城。 高桥大市场保健食品城 高桥茶叶市场 高架桥及华晨世纪广场 华雅高尔夫球场，视野开阔 高桥水暖建材批发城 高桥水暖建材批发城 产品价值：三面展示效果均好，最短16.2米超薄进深，七台高速电梯，视野开阔，南向无遮挡，可望华雅生态园景观。 外立面富于变化，全玻璃幕墙 七台高速电梯，户型方正，空间好利用 柱网结构，空间可自由灵活组合 项目价值体系 价值 体系 外在 价值 内在 价值 区域发展价值：尚东板块的醇熟区域，高桥商圈，繁华地段，人口密集，投资价值高； 品牌价值：华雅生态园以其稀贵的生态园林享誉长沙，华雅国际大酒店和华雅高尔夫球场的成功运营更是极大的提升了开发商的品牌知名度。 交通价值：二环线、万家丽路、长沙大道、人民路、京珠高速贯穿全市，地区交通联系便利，并且靠近地铁2#线，交通四通八达。 昭示价值：十字路口，标志性地段，有利于对外形象的推广和吸引人流。并为项目带来较高商务、商业价值。 配套价值：周边超市、百货、卖场、医院、学校等配套一应俱全，顶级完善配套，奠定本案核心价值地位。 高桥高圈效应：提升区域人流吸附力，带动区域发展，提高区域价值。 规划价值：正面正对十字路口，三面的展示效果都不错。 产品价值：全玻璃幕墙，现代大气，七台高速电梯，柱网结构，空间可自由灵活组合。 产品价值：视野开阔，南向无遮挡，可望华雅生态园景观，最短16.2米超薄进深，阳光照射范围扩大。 城中央·核心商圈 高档专业写字楼·创富新平台 报告体系 Analyze System 新鼎对市场变局的理解 新鼎对长沙写字楼市场的理解 新鼎对项目价值的理解 新鼎对项目运营的思考 1、解决客户定位和形象定位问题 2、如何进行有效营销保证客户量 3、采取何种销售策略实现有利销售 商业发展定位 Q1：客户是谁，如何提炼推广主题形象，传递本案核心价值及唤醒目标客群； Q2：如何在“变”市下，做好针对性有效营销，保证客户量； Q3: 如何以最合适销售策略保证项目的平稳去化。 本报告解决三大核心问题—— 客户分类：针对写字楼物业的客户特色，我们将目标客户群分成两类进行分析： 使用者 投资者 客户分类： 线上强势推广，重在造势，形成热销局面 深入客户渠道挖掘，直效的推广宣传。 营销策略 无具体细节需求，仅对配套的品牌与级别要求 大客户会根据企业特点对产品本身及物业管理提出诸多要求，并列入谈判条件要求的折扣较大 需求 承受价格 客户面 成交阶段 成交周期 关注点 类别 无价格底限，较强的价格引导性 在预算限制下，不可引导，与公司实力密切相关 广 窄 期房阶段成交(8-9个月前成交) 写字楼入伙前1-2个月成交 决策快，交易时间短 大自用客户成交周期在2个月至半年内，周期较长 升值、保值 投资回报 空置率 后期运营成本(空调、物管费) 交通、周边配套、商务氛围、与客户圈的距离 投资客户 自用客户 投资/自用客户的区别：投资/自用客户的偏重带来不同的销售方式。 地段价值、产品价值、投资价值 自购办