2011北京雁栖湖公园项目定位策略上.pptVIP

Part 1:项目市场定位 产品与市场对接的决策模型 Q1:目标消费群 Q2:项目定位 Q3:业态组合 Q3:业态组合 Q2:项目定位 Q1:目标消费群 * 雁栖湖公园项目定位策略报告 ZHANG-GUANG-XIN, Marketing AD – 02. 24,2011 谨呈：北京正华致远房地产开发公司 市场机会来自于不断改变的总体环境。因此，企业必须擅长找出趋势的走向。 ——科特勒 “办法永远比困难多”中广信人铭记的话 用心去解决客户面对的问题， 用专业和经验面对市场 这是一次实实在在解决问题的提案， 不是一场秀 Concept 目录 PART 1 —— 本项目机会和定位方向 PART 2 —— 对本项目的售价建议 PART 3 —— 本项目的推售思路和营销策略 PART 4 ——对本项目精装修及配套建议 本项目机会和定位方向 1. 本体审视 2. 发展方向评断 3. 项目市场定位 Part 1: “不确定性规划和战略”下的方法论及哲学论 We will decide what you want need 做什么产品，装什么东西，吸引什么人来 时间有限，我们只能告诉大家能做什么 和适合做什么 形成目的：一本物业指导书 项目位于北京东北方向怀柔区雁栖湖公园内，延京承高速20分钟，到达怀柔，再车行20分钟，可抵达项目地块。 Part 1:本体审视 项目区位 Part 1:本体审视 所在位置 雁栖湖公园内所处位置 Part 1:本体审视 项目四至 北侧为现状楼 东侧为现状楼 商务度假酒店 南侧无建筑物 为雁栖湖公园，湖面 西侧为现状楼 本公司办公地，原度假酒店 本项目周边成熟；所处度假酒店云集区； 北侧和西侧为单行车道；南侧紧邻现状楼； 主出入口为公园北入口，临主干道，双向四车道。 Part 1:本体审视 经济技术指标 规划总用地 6075.402平方米 总建筑面积 15845平方米 地上建筑面积 13257平方米 地下建筑面积 2588平方米 容积率 2.19 建筑高度 30.05米 绿化面积 1908平方米 绿化率 31.4％ 北楼公寓 南楼联排别墅 园林景观带 工程阶段：北楼目前正在 施工，主体结构已基本形成；南楼基础结构已基本完工，后续工程正在跟进。 Part 1:本体审视 项目规划情况 南楼 北楼 合计 总建筑面积(㎡) 3554 12291 15845 地上：建筑面积(㎡) 2644 20613 13257 地下：建筑面积(㎡) 910 1678 2588 其 中 地下一层建筑面积(㎡) 910 1678 2588 首层建筑面积(㎡) 968 1231 2199 二层建筑面积(㎡) 936 1231 2167 三层建筑面积(㎡) 616 1231 1847 四至七层建筑面积(㎡) 1231*4 4924 八层建筑面积(㎡) 1231 1231 九层建筑面积(㎡) 690 690 机房建筑面积(㎡) 124 75 199 Part 1:发展方向评断 项目规划情况（北楼首层） 物业类型；公寓 南北错位，8－9层 框架结构，自由组合，可满足客户在功能和户型大小上调整。 产品设计存在问题：大堂横跨柱网，入口设置在侧面；大厅正对的房间受影响；两个区域的动线关系处理，电梯间的位置处理。 Part 1:发展方向评断 项目规划情况（北楼二层） 物业类型；公寓 标准层3梯12户 动线比较复杂 Part 1:本体审视 项目规划情况（南楼首层） 物业类型；联排别墅 400平米户型面积较大 开间6.4米，进深18.34米 舒适度较差； 首层无卧室，不能满足养老需求客户； 电梯直接入户，专属性强。 Part 1:本体审视 项目规划情况（南楼地下室） 物业类型；联排别墅 全明地下室，窗井采光 无专属地下车库 Part 1:本体审视 本体分析结论 地块规模小。 传统的旅游度假区，京城短线旅游地。 位居雁栖湖公园内，坐拥雁栖湖水面，具有项目的唯一性特点。 本区域内红螺湖、红螺寺、慕田峪和山吧等，景观和度假资源属稀缺。 怀柔新城规划使该区域同时幅射产业园区和影视城。 与北京市区的车行距离较远。 离怀柔区域中心车行也有一定距离。 交通路况较好，但旅游旺季可能出现交通不畅情况； 心理认知距离也较远。 规模 交通条件 区域资源 规划 公寓和联排产品，体量小，舒适度差，周边居住氛围弱。 Part 1:发展方向评断 片区发展规划 两个基地 中影集团生产基地 怀柔技术研发基地 两组团 ?雁栖组团是怀柔最