2011天长市世贸大厦前期营销策划方案中.pptVIP

根据我司对天长房地产市场的了解，鉴于小户型公寓较普通住宅存在许多的特殊性，结合区域市场的实际情况，以及本项目的产品定位，从置业目的上看，我们可以大致将本项目的目标客户自住类群体和少量投资类群体。 现将每类客户群特征分析如下： 1、置业型客户 此类客户多以年轻的白领为主，他们受过高等教育，具有稳定的高收入来源，工作繁忙，思想压力较大，家庭成员较少，需要一个温馨、舒适而又便于打理的生活空间，部分创新型的精装小户型正迎合他们的需求。此项目能满足此类客户的置业的两种需要，一是过渡性住房，一是丁克家族终身居住用房。 2、商务办公型客户 此类客户主要从事注册资本量小、经营成本较低的企业产品研发与经营，或以小型商务办公为主。同时此类客户又处于创业阶段，受运营成本的限制，使他们对办公空间的要求不高，但办公区域又需靠近企业，便于开展业务和提高经营效率。如服装经营、仪表生产、电子产品售后服务商、广告公司、STUDIO工作室等。 如：天长老城区区域服装、电子生意的私营业主部分以年轻人为主，他们有生意头脑、有能力，但是缺乏充足的资本，因此，这类消费群体同样是项目的重要客户群。 3、投资型客户 此类客户主要以转让投资、出租投资为主。他们关注的是房屋的投资回报率与转让难以程度。如天长仪表厂私营企业老板、高级白领精英、高校教师、商铺老板、公务员、医生等。 根据项目的定位，从小户型公寓的特殊性，以及当今住宅发展趋势，对产品进行定位的完善和加强，主要从以下两方面着手： 针对项目的年轻化定位，根据年青居住群体特殊需求，尽可 能丰富的配置年轻时尚的相关功能区。 建议：在本栋建筑的1、2层商业裙房商业部分设置书吧、咖啡室、影音室等，或者在招商时特别引进某一年轻群体喜好的品牌。 总体定价策略： 采用稳定价格策略 原因： 在老城区这个区域中，房地产市场没有其他各区成熟和发达，开发量 匮乏，相反邻近的政务区楼盘多，价格幅度相差较小，且市场趋于平稳。 市场比较法 （2）项目可提升价值判断 如果说项目的地段资源所决定的类比土地价值是客观不能为发展商所改变的话（当然会因为政府市政规划的发展而改变），那么，发展商所能做的最大限度地使项目价值提升的就是对项目的精心规划、包装和管理。 以下是决定中高档楼盘可提升价值的主要要素： （3）价值实现的经济因素——经济、政策因素 区域规划： 房地产业和宏观经济之间是相互影响、相互制约的关系。房地产市场的发展是宏观经济走强的结果，而房地产业的发展，对国民经济增长的贡献又具有支柱性的作用。一般来说，房地产市场周期是同宏观经济周期基本同步的。 政策方面： 利息的变化、金融政策、房地产相关政策等都对商品住宅项目的价值实现有着显著的影响。 计算方法： 本项目修正系数：土地评估系数 + 类比价值评估系数 可比楼盘系数： 类比A项目价格 类比A项目修正系数 + 类比A项目价格 类比A项目修正系数 类比A项目价格 + 本项目价格： 平均可比楼盘系数*本项目修正系数=4300.61 以此来计算本项目市场可实现的均价为：4300元/平方米 类比A项目修正系数 精装修价格可高出毛坯价格1000元/方，即精装修价格为5300元/方 对于2011年本项目价格升值空间的预判 2011年本项目可能在现有的价格基础上客观上调3%左右，即： 得出中居世贸大厦项目毛坯房市场静态比准均价：4429元/m2 升值依据： 根据近期天长房地产市场普遍的升值规律即2-4%； 根据老城区整体人口导入的密集度之10年不会有大幅度增加； 根据目前动迁房源的规模以及未来动迁房的施工量预判； 老城区开发楼盘匮乏，区域开发量少，升值空间大； 根据老城区宏观经济的发展将会稳步增长，居民消费能力有上升的潜力存在。 世贸大厦具体定价执行细节说明 从消费习性上分析，本栋方位座向分明依次为： 南面﹥东面﹥北面﹥西面，差价设定值为1=50元/㎡ 南面：采光性佳，故设定值为+4（+200元/㎡） 东面：采光性佳，故设定值为+3（+150元/㎡）。 北面：采光性不好，但因观景面较好，故设定值为—3（—150元/㎡） 西面：因考虑到西面存在西照抗性较大，故设定值为—6（—300元/㎡） 在楼层方面，价差设定值为价差50元/㎡（小高层）。 从位置优劣考虑，客户优先选择朝向较好及两侧的位置，因一个朝向的户数较多，差异不大。故朝向差价设定值1=30元/㎡，定价为： 南面：因单面采光，朝向