2011年11月郑州上街商业市场定位报告下.pptVIP

A.1聂寨建材市场价格定位(市场调研数据) ? 一层均价：5250元/㎡ 二层均价：4500元/㎡ A.2项目可比均价 一层可比均价=5250×（1-19.5%）=4226元/㎡ 二层可比均价=4500×（1-19.5%）=3623元/㎡  B.本项目与亚星盛世广场的对比分析B.1时代华庭价格定位(市场调研数据)? 影响因素 权重 相比值 得分 地段 10% -0.2 -2% 交通 10% -0.3 -3% 环境 10% -0.5 -5% 规模 10% 0.2 2% 装修档次 5% 0.5 2.5% 配套 10% -0.5 -5% 使用率 10% -0.5 -5% 周边居住氛围 10% 0.5 5% 周边商业氛围 10% -.3 -3% 促销策略 5% 0.1 0.5% 发展商 10% —— —— 总计 100% -8% B.1亚星盛世广场价格定位(市场调研数据)一层均价：10000元/㎡ 二层均价：8000元/㎡ ?B.2项目可比均价 一层可比均价=10000×（1-8%）=9200元/㎡ 二层可比均价=8000×（1-8%）=7360元/㎡ 本项目与理想名城的对比分析 影响因素 权重 相比值 得分 地段 10% -0.5 -5% 交通 10% —— —— 环境 10% -0.2 -2% 规模 10% 0.3 3% 装修档次 5% 0.4 2% 配套 10% -1.0 -10% 使用率 10% —— —— 周边居住氛围 10% —— —— 周边商业氛围 10% -0.5 -5% 促销策略 5% 0.5 2.5% 发展商 10% 0.5 5% 总计 100% -9.5% C.1理想名城价格定位(市场调研数据) ? 一层均价：9000元/㎡ 二层均价：7000元/㎡ ? C.2项目可比均价 一层可比均价=9000×（1-9.5%）=8145元/㎡ 二层可比均价=7000×（1- 9.5%）=6335元/㎡ 通过以上三个可比项目的分析，根据可比性大小及销售情况分配相应的权数：聂寨建材市场30%； 理想名城30%； 亚星盛世广场40%； 再进行加权平均值求和，得出的本项目销售价格指导均价如下： 一层指导均价=4226×30% + 8145×30% + 9200×40% =1268 + 2444 + 3680 =7392元/㎡（±5％）； 二层指导均价=3623×30% + 6335×30% + 7360×40% =1087+ 1901 + 2944 =5932元/㎡（±5％）； （2）租金还原法 本项目一层以租赁均价50元/月/㎡为基数，按8%的年回报推算，一楼销售实收均价为: 一层售价=50÷8%×12=7500元/㎡（±5％） 本项目二层以租赁均价50元/月/㎡为基数，按8%的年回报推算，一楼销售实收均价为: 二层售价=30÷8%×12=4500元/㎡（±5％） （3）两种方法综合推导 分别分配给市场比较法、租金还原法各70和30的权重，最终推算得出项目一层/二层的指导实收均价如下 一层指导实收均价=7392×70%+7500×30% =7424元/㎡ ≈7500元/㎡（±5％） 二层指导实收均价=5932×70%+4500×30% =5502元/㎡ ≈5500元/㎡（±5％） 目 录 一、项目分析 二、项目定位 三、价格定位 四、销售模式定位 五、营销推广 销售模式定位 1、商铺销售模式定位 1.1 模式设定 （1）产权、经营权统一操作——直接销售 直接销售,这种方式是以经营性实铺形式规划分割，与产权式铺位性质不同，可实现资金快速回笼，没有回报返租压力，实现铺位价值最大化。 （2）产权、经营权分离操作——固定返租回报销售和带租约销售 这种操作模式使采用产权与经营权分离的方式，规避了内铺商铺价值低、资金回笼慢的弱点，实现快速销售目标的方式。 1.2 销售模式对比 直接销售 将商业物业划分成小型独立商铺直接销售，业主购买后拥有产权和经营权，既可以投资出租收益又可以自己经营，产权明晰容易变现。 无返租、招商压力 无经营风险、长远隐患 临街铺位容易实现销售 符合投资者习惯心理 不适合较高楼层和商场铺位销售 不利于统一规划的商铺经营和销售 一次性返租 一次性将X年总销售额的Y%租金（大多为3年、每年8%）作为发展基金以首期款的形式返还给投资者，降低了投资门槛，增大投资客户的范围，使铺位得以快速销售，统一招商和管理，避免经营混乱，提升物业档次 客户资源更为丰富 利于统一规划商铺经营 能实现更高的收益 更容易实现销售 提升商业物业价值 有招商压力 有短期培