2010年4月海口西海岸项目市场研究.pptVIP

海口市为海南省省会，全省政治、经济、科技、文化中心，地处热带滨海，富于海滨自然特色风光景观 海口市地处海南岛北部，北濒琼州海峡，隔18海里与广东省海安镇相望； 全市现有陆地面积236.44平方公里。海域面积530平方公里，海岸线131公里，设琼山、秀英、龙华、美兰四个区； 地处热带滨海，热带资源呈现多样性，富于海滨自然特色风光景观； 作为省会城市，城市服务功能齐备，交通便利。汇聚全岛各地的商品，海口商业发达。 项目地处海口高档居住区西海岸板块，占有一线海景稀缺资源，区域主干道滨海大道、粤海大道在项目南侧交汇，直达老城区和火车站，交通便利 项目地处海口著名高档居住区西海案板块，位于滨江大道北侧，坐拥一线海景自然景观； 区域主要交通干道滨海大道和粤海大道在项目南侧交汇，可直达老城区和火车站，路况好，交通便利； 产品概述 地块解析小结——项目景观优势明显，区域发展潜力大，具备开发高端物业条件，但是目前配套缺乏，存在一些不确定因素 项目属性界定：地处海口高档居住区西海岸板块，一线海景景观资源优势大，将成为区域内又一高档楼盘 各板块产品总结——老城区产品以公寓为主，别墅产品多集中在沿海区域 竞争个案主要分布在西海岸、东海岸和海甸岛海岸沿线 针对本项目未来推案别墅、公寓产品西海岸沿线、一线海景的自身条件，确立当前直接对比样本个案 在样本个案中，夏威夷海岸紧靠本案参考意义大，美锦熙海小户型公寓对本案酒店式公寓可作重点参考，万科浪琴湾和泰达天海国际作为区域内的知名楼盘是本案的目标 客户置业观念及置业特征变化历程：度假和养老的客户置业已经从一线海景楼盘转为二线海景楼盘或无海景楼盘 看重三亚的度假环境是购房者的首要考虑，经济价值排序：海资源－区域－产品 从消费者调查及访谈中显示，经济考虑决定了购房行为。在考虑三亚度假价值首要重视的是海景资源的优劣，其次是区域考虑，再根据具体的产品进行选择。 基于客户来源及客户置业目的将客户进行分类 置业目的： 度假及投资 养老 投资 财富层次： 按照顶级、高端、中端进行划分 顶级客户置业特征分析：以度假兼保值为主要目的，绝对海景资源占有，对总价不敏感，看重区域或楼盘带来的尊贵感 高端客户置业特征分析：主要以度假、养老为目的，以海景和性价比为综合考虑因素 中端客户：看重三亚大环境，置业以性价比为首要考虑因素 项目可能吸引的客户以高端客户和中端客户 基于市场环境分析，和项目发展方向初判，项目未来发展最可能的客户为高端客户D、E、F，及部分中端客户G、H、I 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 海口西海岸项目 市场研究报告 2010年4月 Shanghai Chongrui Real Estate Consulting Co. Ltd 上海中瑞房地产经纪有限公司 2 市场环境解读 3 机会挖掘 1 项目认知 报告架构 宏观机会挖掘 客户机会挖掘 间接竞争环境解读 直接竞争环境解读 1 项目认知 城市认知 项目认知 海口 城市认知 项目认知 老城区 西海岸 海甸岛 东海岸 本案 滨海大道 粤海大道 区位 主要经济指标 0.5 容积率： 28662 ㎡ 情景叠加别墅： 3168㎡ 首席观海别墅： 19243 ㎡ 酒店式公寓： 14487 ㎡ 小高层公寓： 66600㎡ 总建筑面积： 133200㎡ 占地面积： 产品概述 注：由于整体规划目前处于修规过程中，以上数据均为约数 1.一线海景 处于海口西海岸高档居住区核心位置，紧靠海岸线，自然景观优势明显，具备打造高端物业的条件； 2.区域发展潜力大 随着新行政中心的确定，市政府的即将入驻西海岸和会展中心的建设，显现出区域发展潜力巨大； 3.交通便利 处于滨海大道、粤海大道交汇处，直接联通老城区和火车站，交通便利； 4. 产品丰富 项目产品组合丰富多样，能满足不同购房者需求； 1.周边目前配套不完善 项目周边目前配套缺乏，有待随着区域发展不断完善配套设施； 2.区域待开发土地较多，存在潜在威胁 西海岸板块目前有较多空地，有待后续开发，项目后期入市周边供应存有不确定因素的潜在威胁； 地块优势条件 弱势因素 海口市新行政中心迁入，将成为未来省会级CBD，发展潜力巨大； 周边高档物业林立，成为海口高档居住区； 区域主干道直达老城区、火车站等区域，交通便利； 区域发展潜力大 海口高档居住区 交通便利 区域 海口是海南岛省会，政治、经济中心，地处热带滨海，气候怡人； 海南岛建设国际旅游岛建设提升为国家战略，全岛发展前景好，潜力巨大； 一线海景 地处省会海口 国家战略国际旅游岛 描述 诠释 属性界定 大环境 地处全球最常西