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世联—“城内中高密度豪宅” 顾问经验分享 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联 地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和 发布报告中的部分或全部内容。 2006-1-15 思路_城市豪宅 豪宅一览:定义和分级 开发的条件 产品 客户和营销 意义 案例讨论 城市内中高密度豪宅 一览 香港新鸿基——凯旋門(The Victory Arch) The Arch 上海——汤臣一品 顶级： 汤臣一品 80000-140000元/m2 华府天地 7000美金/m2 高端： 盛大金磐 35000-60000， 财富海景 33000-53000 （精装修） 世茂滨江 33000 （精装修） 主流： 淡水湾花园23000 （毛 坯）25800 （精装修） 白金府邸25000 耀江花园25000 北京——贡院六号 星河湾 深圳—— 中信红树湾 红树西岸 大连——星海国宝 成都——世纪城、中海国际社区 何为豪宅——世联“城市豪宅”的城市、价 格、地段指数 假说一 ：城市中高密度豪宅多出现在一二线及辐射外围型城市； 城市及阶段指数 假说二：出现的时机在于高速发展及成熟阶段; 假说一 ：城市顶级豪宅的价格体系可以脱离城市价格体系； 价格指数 假说二 ：城市高端豪宅的价格在城市平均价格的4倍或以上； 假说三 ：城市主流豪宅的价格在城市平均价格的2-3倍。 假说一 ：豪宅必定诞生于便利指数、人文指数或自然指数中任 何一项大于150的地段； 假说二 ：顶级豪宅依赖于自然指数，城市豪宅偏重于便利指数 和人文指数，即前者坐落于近郊，后者集中在城市的经济中心 片区、地段指数 区域； 假说三 ：城市住宅价格由高至低的排序通常是：城市核心区域 （便利指数＋人文指数）→新开发城区（潜在便利指数）→旅 游风景区（人文指数＋自然指数）→工业区→郊区（自然指 数），在动态市场中低价区的价格向临近的高价区流动，一旦 逼近即遭遇瓶颈。 城市豪宅分级——视项目条件及开发商的 战略选择 : 前者需要心境 上海：汤臣一品 小规模 北京: 贡院六号 面向个别人 顶级豪宅 大气 超越城市价格体系； 私密 香港：凯旋门