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军产土地开发操作模式 ——恒大南京苜蓿园项目沉淀 军产土地开发利用方式 两种利用方式优劣势比较 南京苜蓿园项目推进流程 操作流程说明 本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。 本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。 * 上海公司战略二组 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. [关键字]： 军产土地开发模式 [简介]： 投资方参与军产土地开发可选择的模式及流程 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 军产土地 军方出土地 投资方出资金 方式一： 联合开发 合作建房 利益分成 （一般以实物分成） 将土地由军用 转为民用 土地出让给投资方 由投资方单独开发 支付军方相应条件 方式二： 土地使用权转让 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 利用方式 联合开发 土地使用权转让 优势 手续简便，容易操作 土地成本低，开发利润高 土地权属清晰，后续开发及转让不受限制 劣势 项目建成后土地仍属于军产，无法办理民用房地产权证，再出售将受到限制 土地年限不同于民用，经营性用房一般为30年，非经营性用房一般为50年，到期后房屋产权仍归军方所有 土地转性需报总后批准，手续繁杂，不一定能通过 到地方出让需缴纳相应的土地费用，增加土地成本 招牌挂出让时不一定能保证投资方取得土地 推荐 √ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 与军方签定合作协议 报总后审批 获取军方土地使用许可证 与居民签订拆迁及 分房协议 土地邀标出让 Yes 首付金 返还首付金 No 支付过渡补偿费 No 获取地方土地使用许可证 组建项目公司进行开发 Yes 与军方就谈判基础协商 Yes 退出项目 No Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 合作谈判 1 由军方协商降低土地出让金的比例，如由30%降到18% 由军方与总后及地方政府协商土地的出让价格保证在300万/亩左右 未来实物分配投资方所占比例能否进一步提高 同时明确军方所得房屋土地增值税如何核算 军方审批 2 如果军方土地许可证无法办理下来，500万资金不上缴 确认军方土地许可证办理的时间节点 地方审批 3 军方土地许可证办理下来后，地方国有土地使用权证无法办理，500万资金要回退 确认协议土地出让价格未来不会被重新评估并补交土地出让金（包括部队和国土局） 明确土地以邀标的方式出让，并保证恒大不再支出其他土地相关费用 确认地方国有土地使用权证办理的时间节点 拆迁 4 明确过渡补偿费的数额以及支付的方式 明确军方在协调动迁户意见、推动拆迁进行上的责任及明确拆迁的时间节点 只有地方国有土地使用权证办理下来后才支付过渡补偿费，进入拆迁进程 开发建设 5 组建项目公司明确投资方式以及收益分配比例 明确方案所提供的地块规划指标都已确定？如果指标可调整，明确调整部分收益的分配方式 销售 6 明确实物分割完毕后，军方所得的房屋后续手续办理的承接人及费用承担方 明确军方所得房屋未来的物业管理方式及收费标准 明确面向市场的房屋销售周期未完结的情况下，军方所得房屋不得低价进入市场，打乱销售节奏 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. The End Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0