世联北京中铁来广营项新目营销代理投标报告.ppt

It’s the time for world tree .;中铁来广营项目 营销代理投标报告;思路导图;大势判断;宏观经济;宏观经济;财富水平;政策倾向;连续三年房地产市场销量以存量为主！;同比涨幅下降 环比涨幅持平; 2008上半年北京商品住宅供应面积环比去年下半年下降23.8%﹑销售面积下降57.8%。市场在08上半年市场真正进入了淡市。 2008年上半年市场表现呈现三个阶段： 第一阶段：08年初受07年底调整的影响以及淡季与淡市重合效应，市场呈现有价无市的局面； 第二阶段：3-4月，价格增长遇阻，市场消化滞缓，观望氛围日趋浓厚，地产商采取价格调整策略，市场出现暗降保量； 第三阶段：5月至今价格持续下跌，而消化量依然呈现下降态势，观望氛围持续加重，量价齐跌行情终于作实。; 拥有稀缺资源的项目，如银泰、御金台等，受淡市影响较小，同期销售速度基本保持不变； 城市主流项目（以刚性需求为主的）如金隅万科城、中信城，受淡市影响同样较小，在合理的价格下销售速度迅猛； ; 拥有稀缺资源的项目，如银泰、御金台等，受淡市影响较小，同期销售速度基本保持不变； 城市主流项目（以刚性需求为主的）如金隅万科城、中信城，受淡市影响同样较小，在合理的价格下销售速度迅猛； ;大势判断;项目理解;北苑东路;园林高尔夫练习场;项目;北五环;奥运森林公园;;开发商背景;城 市 绿 地;项目理解;目标理解;竞争格局;区域典型项目： 媒体村 万达大湖公馆 世茂奥临花园 旭辉奥都 润泽庄园 公园2008 上元 东方郁金香 北京北 华发颐园 龙德紫金 明天第一城 东亚奥北中心;世茂奥临;板块资源： 主要以道路及轨道交通为依托;板块资源： 主要以道路及轨道交通为依托;新兴;明天第一城;板块项目;润泽庄园二期“悦溪” （容积率1.6）， 占地面积：13万平米，地上建筑面积：22万平米 ;润泽庄园二期悦溪——别墅区里的低密度公寓 总建筑面积37万平方米，规划29栋住宅单体建筑，建筑层数7-11层高低错落、规划29栋住宅单体建筑，其中板式住宅20栋（一梯两户），点式塔楼9栋（四户两部电梯）。 悦溪户型多样，均为舒适尺度，面积为二居室90平米、三居室130-180平米、四居室220平米，两居供应充足。户型平面布局良好，通透感强。社区配有内部教育机构，邮局，银行等配套设施齐全，满足业主的日常生活需求。;竞争格局;板块内竞争压力大， 项目缺乏特色很难实现项目的成功 ——如何寻求项目特色的突破之道？ ;路径选择;北京;项目位置：昌平区南环路53号 总建筑面积：61万平米 总套数：1548套（一期） 产品情况：两居83－93㎡，三居147㎡ 装修状况：毛坯 容积率：2.9 绿化率：30% 开发商：北京金隅万科 销售均价：8300元/㎡ 开盘时间：2008年5月2日 昌平平台价格：8000-10000元/㎡;项目成功关键点： 适度价格： 开盘均价8000元/㎡，处于当地平台价格的低线，配以适当优惠措施，如一次性付款可享受9.3折优惠，银行按揭50%可享受9.7折优惠，首付20%可享受9.8折优惠，开盘当日享受2个点优惠。 品牌效应： 同类产品价格相差不多的情况下，品牌效应显著。2008年3月开盘的同类产品第八街当前均价8200元/㎡，低于金隅万科城100元/㎡，但销售速度（9套/月）远低于金隅万科城（225套/月）。 营销展示： 延续万科一贯以园林景观取胜的强势优势，在售楼处以及园林展示方面下足功夫，并通过高品质样板间展示等方面吸引客户并促成成交;北京;项目位置：城铁八通线临河里站向东 总占地面积：8.6万平米 总建筑面积：18万平米 容积率：2.2 总套数：1708套 物业类型：住宅 建筑类型：15层板楼 产品情况：70㎡1居，85-87㎡2居，110、137㎡3居 装修状况：毛坯 绿化率：30% 物业管理费：2.1元/平米/月 开发商：北京金隅 资源及配套情况：生活设施齐备，有幼儿园、休闲中心、康体中心、娱乐中心、卫生站等；另有8000㎡的商业。;项目成功关键点： 长时间蓄客： 提前半年开始蓄客; 充分展示： 沿街道旗有效告知客户，现场售楼处、样板间具有一定品质，并提前开盘时间1个月（ 5月底）全部对外开放; 超低价格： 低于客户预期价格7500元/㎡，开盘当天有9.7折优惠，此外，一次性付款可再打9.7折，商业贷款9.8折，公积金9.9折。开盘之后延续一次性付款可再打9.7折，商业贷款9.8折，公积金9.9折的优惠政策; 开盘当日（6月7日）以7500元/㎡的均价推出