世联上海一品漫城营销新方案.ppt

;08目标解析; PART 1. 07回顾 08目标解析;2007年8月11日，首次开盘，推出100套亲地洋房，开盘两周去化70％，至11月底已去化所有可售房源。回笼资金2.3亿。 2007年12月1日，小高层开盘，推出2＃、4＃、10＃楼，180套全景公寓，开盘当天去化30％。 2007年12月15日，全景公寓加推9＃、10＃，截至12月31日，去化138套，约75％。销售金额达2.07亿。 一品漫城总体销售情况良好，在同期市场中首屈一指，目前总销金额已达4.37亿元。 ;7月;核心问题;花园洋房推售;全景公寓推售;07销售结语及需解决的问题; 时间目标： 至08年8月前，完成小高层100％去化 资金目标： 08年整盘销售12个亿 08年小高层总销6亿元 价格目标： 毛坯均价13700元/平米（目前销售均价） 价格实现稳步提升 营销目标： 巩固品牌影响力，成为轨道大盘标杆;目??解析;关键节点及年度推售铺排;联排及宽景推售时机的初步考虑; PART 2. 本体、市场、客户－3C分析;本体分析;浦江镇——世博辐射区域、享三林资源；一城九镇规划重点，上海郊区 中距市区最近的板块。 ;浦江镇正处于迅速崛起的上升阶段，高起点的整体规划、到市区的优良交通可达性，使该区域拥有无可比拟的先天优势。一品漫城处于浦江版块的门户位置。;世博会区域;轨道沿线、都市新兴区域、大规模低密度房地产项目;项目一期经济技术指标： 占地面积：118408.3 平方米 总建面：125808平方米 总住宅面积: 115820平方米 容积率：1.06 建筑密度：19.2% 总户数：941户;除部分满足“7090”要求的小高层产品外，本项目的户型设计强调“大尺度、舒适感”，呼应项目的中高端品牌形象。;1栋：9388㎡;栋号;本案2室2厅1卫：88平米;二房：102平米;3/3/2：约123－133平米;1房：60平米;总价竞争空间分析：一房总价具备市场补缺空间；两房和三房面临直接竞争的扩大化；;1、各房源的去化率排序：109平米118平米88平米60平米133平米66平米90平米； 2、两房户型的市场接受度最好，占总去化量的74％，其中109房源在开盘当天已近去化完； 3、一房的货量最多，但舒适型一房去化率较低； 4、三房因总价高，且有119房源的客户分流，所以去化稍慢，但仍属正常范围； 5、90平米小复式因产品自身原因，目前为 0 成交。后期需概念引导并加强展示；;A类 2+1户型（17%） 109二房（13%）;产品优势依然存在，但竞争加剧，表现在竞争得点对点分析下已经出现产品角色细分，需在销售中对不同价值的产品进行精细化铺排；;市场分析;投资量：房地产市场呈现大幅度升温态势 今年1-6月，全国房地产开发完成投资同比增长28.5%，高于上半年全社会固定资产投资增速2.6个百分点，增幅同比提高4.3个百分点。完成投资同比增长30.8%，增幅同比提高2.6个百分点；占房地产开发投资的比重为70.3%，同比提高1.2个百分点。 ;防止经济增长由偏快转为过热; 防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀;;政策 扫描;供求关系矛盾和转机： 07年全年上海商品房的供求比仅为0.7，巨大的供求缺口促使全年商品房价格高企。 有效供给不足制约上海房地产市场的健康发展，也成为政策重点调控的方向之一。 随着年底供给形势的扭转以及后续调控力度的显现，预计08年可能出现阶段性供需矛盾的改善；;市场 趋势;08年的供应特征：受70/90政策影响，全市小户型上市放量，市场结构的集中将导致公寓面临同质化竞争的升级；;7090未来分布;70/90的开发趋势：中低端扎堆，但不乏高品质项目对中高端市场形成冲击；;经济过热，07年房市局部失控，新的调控力度不容忽视； 土地环节的行政性调控，对发展商开发能力和开发节奏提出了更高的要求； 金融层面全面紧缩，房地产开发和消费环节面临资金压力，对发展商而言，资金回现得重视； 受07调控余力影响和年底市场周期影响，08年初预计市场进入阶段性整固期； 08年供求难以逆转，整年有望进入价稳、回暖的状态； 公寓面临70/90集中放量，近郊板块同质化竞争明显； 08年，7090产品主要分布在南汇、宝山、闵行、嘉定等近郊板块，加剧了近郊板块公寓的同质化竞争； 不乏有高品质项目对中高端市场形成冲击；;外 环 线;本项目前阶段小高层销售价格突破外环均价150％，但处于全市竞争板块的价格中端；;外 环 线;竞争对手盘 点;大部分为