2010年普洱牙湾佳园营新销策划方案.ppt

MADE IN ;月牙湾，荷塘月色。。。。;工作回顾;工作回顾;工作回顾;工作回顾;我们的目标是什么？;目 录; 影响中国房地产市场的主要因素有政策因素、外部环境因素、房地产市场内部因素，影响因素当中政策是发挥了很重要的作用。从这三个因素当中分别可以解释市场中的47%和31%、22%的市场变化的情况。当然可以看到，政策的因素占了47%的影响比例。综合考虑市场预测数和实际的数字主要的市场指标销售面积、销售指标、销售价格以及施工面积进行对比，2009年市场的超常的增长，主要发挥作用的是信贷超额投放、降息、减税；正常的增长率，2009年相对于2008年应该在11.5%，18%的增长率是08年的抑制消费，降息对增长率的贡献4%，减税的贡献2%。 ;2010房地产新政策由2009年的宽松政策变为调控 。;《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 国发〔2010〕10号;2010年出台的地产新政可谓2007年以来国内最严厉的调控措施，将大幅打击住房市场的投资性需求，抑制改善性需求，而这些需求目前已成为国内一线楼市的重要支撑。有数据显示，北京、上海、深圳、广州等城市的外来者购房占比约在40%左右。新政若严厉实施，则无疑将严重抑制需求释放，带动一二线城市“量价齐跌”。;营销推广计划;宏观市场概况;价格:重点城市3月成交均价涨跌互现，12个重点城市中房价指数3月继续上扬并创历史新高，北京、上海涨幅居前;土地市场：多数城市一季度住宅用地供应和成交面积较去年同期大幅增长 ;土地市场：多数城市一季度住宅用地供应和成交面积较去年同期大幅增长 ;土地市场：北京、杭州等城市住宅用地溢价水平仍保持在较高水平 ;宏观市场小结;普洱市经济重要指标增长示意;普洱产业结构中茶、林、矿、电等支柱产业核心地位突出，产生了大量的有支付力人群。;普洱房地产市场再次置业比例高达46％，市场存在大量的投资客户。普洱住宅市场投资回报率较高。;普洱周边区域回潮置业客户占46％，置业群体相对较固定。;普洱房地产经过近两年的快速发展，目前房地产市场住宅均价约2400元/平米。;“宜居普洱、生态茶城”房交会  5天 23家开发商 33个楼盘;南市区放开项目共20个，约占总数的58%，南部是房地产开发的热点地带，也是普洱市的发展方向。;房交会分析;房价收入比偏低，房地产市场需求量大幅度增加。;景东县城概况 ;景东经济概况 ;县城经济中心区，由锦屏行政商贸中心服务区、文井镇工业区构成。 锦屏镇中心以金融、商贸、行政中心和人居环境为主，按照环境优美、功能齐全、辐射带动作用强的要求，突出特色，高起点做好规划建设。 文井工业区重点发展林板加工，蚕茧缫丝、纺线加工、蔗糖加工、茶叶加工、畜产品加工、亚麻加工等形成以加工、运输、仓储、流通为一体的新型经济区。 景福、漫湾、大朝山沿澜沧江热区和矿电经济区 小龙街、太忠、大街、花山沿干河谷经济区;房地产概况：景东县城有六家房地产开发企业，规模较大的只有景东盛世房地产开发有限公司，属四级资质。整个县城主要是以自建房为主，部分小区是事业单位的集资房。景东县房地产市场才刚处于起步阶段。 发展趋势：景东县集中突破推进城乡一体化，打牢县城发展基础。实施好御笔山公园二期、加快旅游飞机场项目申报进度；完成景玉商业中心建设，启动规划建设建材交易市场、畜禽交易市场、月牙湾北部区开发等重点项目；加大打闲置土地清理处置力度，强化土地供后监管；采取有力措施整顿范川河沿线4线（镇）的市场秩序和部分乡（镇）规划建设工作。 县城交通情况：城区内没有公交车，居民出行主要靠私家车、摩托车和出租车。锦屏县内居民平均每户至少有一辆摩托车；整个县城内共有50辆出租车，起价5元。到各个乡镇有区间车，每个周日交易日时乡镇车出现在县城的次数较多。景东县路面主要是：“三横四纵”，分别为景川路、银生路、凌云路（三横）；北川路、凤玉路、锦屏路、建设路（四纵）。凌云路和银生路路面稍宽，为4车道。 生活配套设施 医院： 景东中医院、景东县人民医院、锦屏卫生院 银行：中国农业银行、农村合作信用社 学校：民族中学、民族小学、景东一中、景东县小学 广场：陶府文化广场、驭江广场、南岳广场、河滨休闲长廊;;景东县城的住房需求都是刚性需求，需求量大部分是在周边13个乡镇及老城区预改善居住环境的群体。经济危机及全国性房瘫局面未影响到景东县城。相反，只要价格合理，宣传到位，景东县消费者的购房需求也可以进一步挖掘。目前，住房市场均价在1700元/㎡左右。 房地产价格：结合景东县城整个消费水平及消费习惯，房地产行业整体是利好的。但未来会有大量的产品推出市场，市场竞争将更为激烈，未来楼价的增长势头会放缓。 现阶段景东县居民不太注重住宅产品品质，小区的概念比较模糊，不在意是否有物管公司，物管公司的