2010年11月南昌市房地新产市场研究报告.docVIP

2010年11月南昌市房地产市场研究报告 一、月度房地产市场简析 ??? 月内两次上调存款准备金，多措施防补投机漏洞??? 11月10日和11月19日，央行十天内两次宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。通胀压力加剧，央行上调存款准备金率逐步频繁，超出预期。两次上调存款准备金率预计将冻结7000亿元资金，有效减小货币流动性过剩问题，也将影响房地产贷款，开发商资金压力增大，将加快楼市调整步伐。??? 同时，各部委出台各类政策措施对房地产投机行为进行围追堵截。住建部联合其他部委在月初和月中分别推出《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》和《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，减少利用住房公积金和境外热钱进行房地产投资的机会，调控政策丝毫没有放松的意思。 ??? 南昌土地市场火热，今年供地超万亩??? 本月市中心推出何坊西路地块和师大南路地块，却遭来了30多家开发商的争抢。其中师大南路地块成交单价高达863万元/亩，排在南昌土地交易史第五位，该地块楼面地价更是高达5884.06元/㎡，成为南昌的楼面地价地王。11月南昌市共计推出11宗土地，供应面积883.298亩，同比、环比增加164.03%和90.18%，土地也连续3个月全部成交。截止到11月底，南昌市共推出118宗土地，供应面积达到10283.235亩，突破万亩大关。所推土地最终成交114宗，成交面积9232.141亩，成交率为89.78%。供应面积和成交面积是上年同期的2.22倍和2.19倍。 ? ??? 住宅供应大幅回落，销售率连续降低??? 本月南昌市32个楼盘开盘，共计推出房源3745套，供应面积38.1万㎡，环比分别减少3210套和31.39万㎡，减少了46.15%和45.17%。销售率也是连续降低，本月整体销售率为65.32%，比上月下降5.13个百分点，比9月份下降10.48个百分点。供应面积大幅回落主要缘于近期尾盘的增多和受政策影响部分楼盘延期开盘。 ? ??? 二手房成交继续放大，创今年最好水平????新房价格持续快速上涨迫使更多的买方将目光转向二手房市场，以期淘到中意的房子。本月南昌市（含南昌县）二手住宅成交3492套，比上月增加582套，增长了20%；其中市区和南昌县二手住宅分别成交2816套和676套，双双超越4月份的水平，创今年新高。2010年1～11月南昌市（含南昌县）二手住宅成交套数和成交面积分别是26952套和234.82万㎡，同比大幅增加。  ??? 新推续推成交均价持续走高，本月达到6878元/㎡??? 32个开盘楼盘的折前均价为7170元/㎡，折后均价6878元/㎡，达到历史最高峰，同比上涨1787元/㎡，上涨了35.1%。成交价格快速上涨的原因主要有：近期尾盘项目增多，开发商在前期快速出货的情况下资金压力荡然无存，所以敢于提价，比如世纪中央城、联发江岸汇景等；南昌房价迎来万元时代，万元楼盘成交放大拉高了成交价格，比如经纬府邸、滨江一号等。  ?青山湖和京东板块供应明显增加，板块间销售呈现两极分化??? 在其他板块供应面积环比大幅减少的情况下，青山湖和京东板块供应增长强劲。本月两个板块供应面积分别为4.41万㎡和6.43万㎡，比上月增长了185%和32.66%。但是红谷滩板块供应面积仍然排在第一，供应面积10.89万㎡。板块间销售分化严重，市中心、青山湖和新建板块销售率在80%以上，而其他大部分板块销售率不足60%，最高和最低的相差48.31个百分点。 ?? ??? 公寓供应创近3年新高，多层销售率高居第一??? 本月4个楼盘推出公寓产品，供应面积达到5.56万㎡，比上月增加3.41万㎡，增长了158.6%，供应面积创07年11月份以来新纪录。其中仅赞城一个楼盘就推出公寓3.76万㎡，比上个月总量还多。高层供应面积为16.33万㎡，连续3个月排名第一。各种建筑形态销售率相对均衡，多层销售率达到74.59%，排在第一，满庭春MOMA和红谷新城带动作用明显。 ? ??? 四房供应创纪录，户型销售随面积增加而降低??? 二房和三房本月供应面积分别为14.41万㎡和9.82万㎡，仍然是供应的主力，占总量的六成以上。但是四房供应逐步增加，本月供应创纪录的达到7.59万㎡，环比增加3.68万㎡，增长了94.12%，占总量的19.92%。总体上，各户型销售随着面积增加而降低，二房以72.37%的销售排名第一。 二、从本月南昌房地产市场看下月市场发展趋势分析 ??? 供地面积回落，京东和湾里板块仍是主力??? 下月南昌市预计将推出7宗土地，供应面积达到543.739亩，相比本月有所减少。京东和湾里板块仍是下月供地的重点方向，京东板块将再次推出一宗用地面积达289.337亩的商住地