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新建商品房销售代理业务流程及销售工作 2010年3月21日 一、新建商品房销售代理业务流程 （一）新建商品房销售代理业务的 基本运作方式p121 新建商品房销售代理主要有： （二）新建商品房销售代理业务流程 二、房地产代理合同p181 1.房地产代理合同的含义 房地产经纪机构（代理人）经客户（被代理人）授权而代理客户与第三方进行房地产交易而与客户签订的代理合同。 《民法通则》：代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。（显名代理） 二、房地产代理合同p181 2.房地产代理合同的特征 （1） 属于委托代理合同 （法定代理、指定代理、委托代理） （2）属于商事代理合同 代理人：资质 代理合同：书面 二、房地产代理合同p182 3.房地产经纪人在代理合同中的义务 二、房地产代理合同p182 4.委托人的义务 二、房地产代理合同商品房代理销售合同.doc 5.房地产代理合同的主要条款 （1）合同双方当事人的基本情况 （2）代理房地产标的物的状况 （3）代理服务事项与服务标准 （4）代理服务的报酬或酬金条款 （5）合同的履行期限 （6）违约责任 （7）解决争议的方式约定 （8）合同签订的时间、地点和当事人 二、房地产代理合同 6.签订房地产销售代理合同的注意事项 1）代理方式的选择 2）代理的期限及代销的任务 3）奖惩条款的设定 4）关于售房宣传广告的约定 5）关于退房佣金的约定 三、商品房销售前的准备 商品房预售条件：《城市商品房预售管理办法》第五、六条规定： 1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3）按提供预售的商品房计算，开发建设的资金达到工程总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 4）取得《商品房预售许可证》 三、商品房销售前的准备 商品房销售条件：《商品房销售管理办法》 第七条规定，商品房现售应当符合下列条件： 1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 3）持有建设工程规划许可证和施工许可证； 三、商品房销售前的准备 4）已通过竣工验收； 5）拆迁安置已经落实； 6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 7）物业管理方案已经落实。 三、商品房销售前的准备 三、商品房销售前的准备 1.房地产销售资料的准备 ? 宣传资料：项目楼书、户型手册、宣传展板、 销售导示牌、折页、单张等； ? 销售文件：价目表、销控表、置业计划； ? 须知文件：购楼须知、相关税费须知、按揭 须知； ? 合约文件：《房地产认购协议书》、《商品房买卖合 同》 ? 公示文件: 开发企业营业执照、资质、许可证、文件。 三、商品房销售前的准备 2.房地产销售队伍的准备 确定销售人员的数量与素质 根据项目的档次、销售阶段、销售数量、销售目标、广告投放等因素确定。 三、商品房销售前的准备 2.房地产销售队伍的准备 销售人员的培训内容p169 （1）公司背景和目标 1）公司背景、公众形象、公司目标（项目推广目标及公司发展目标）。 2）销售人员的行为准则、内部分工、工作流程、个人收入目标。 （2）项目详情及市场调查 （3）销售策略及技巧 （4）签订买卖合同的程序 （5）物业管理 （6）其他内容 三、商品房销售前的准备 3.房地产销售现场的准备 1）售楼处位置的选择 2）样板间选择与装修设计 3）看楼通道 4）形象墙、围墙设计 5）模型展示 6）广告牌、灯箱、导示牌、彩旗的设计与 布置 四、商品房的销售工作 商品房预（销）售工作流程 ①预购人通过房地产经纪机构、媒体等渠道寻找中意楼盘。 ②预购人查询该楼盘的基本情况。 ③预购人与房地产开发企业签订商品房预售合同。④办理商品房预售合同登记备案手续。 ⑤商品房竣工后，房地产开发企业办理初始登记，交付房屋。 ⑥与房地产开发企业签订房屋交接书。 ⑦办理交易过户、登记领取房产证书手续。 四、商品房的销售工作 1.销售现场客户接待流程 1）自我介绍 2）规划介绍 3