保利山东烟台凤凰山项目初步定价报告.pptVIP

烟台 保利 凤凰山项目初步定价报告 1.宗地环境解构 2.竞品项目概况 3.初步价格定位 1.宗地环境解构 2.竞品项目概况 3.初步价格定位 A-项目区位分析 中 心 居 住区 本案 烟台行政中心辐射范围内，城市规划核心地带 项目位于烟台市莱山区，距离烟台新市府仅2.6公里，莱山区是烟台城市中心东移打造的新区域，是未来烟台城市新核心。 近邻烟台“新浦东”，直线距离仅2.7公里 处于莱山新商圈辐射范围内，莱山商圈是市政府中重点打造的新商圈，包含四大商场和七大特色商街，是烟台商业发展新核心，随着莱山区域地位的提升和新CBD崛起，必将加速商业体系升级，增加区域外延性 烟台中央居住区范围内，住区面貌不断加强 区域内配套设施在逐步完善，绿色家园、四季花城、锦绣好家等多个社区已经或即将交付使用，区域住区面貌不断加强。 烟台市政府 佳世客 商业中心 行政中心 大学城 2.6公里 2.7公里 烟台中心居住区范围内，近邻新商业中心和行政中心，区域升级带来巨大发展潜力，是未来烟台新核心 B-周边环境及四至 紧邻城市主干道，优劣势并存；交通路网比较发达，通达性高 港城东大街 凤凰东路 虎山南路 项目北侧紧邻港城东大街，优劣势共存 为烟台的重要交通要道，车流量较大，重型车多，存在一定噪声污染。 通达性高，公交线路网完善中 周边道路平整，通达性高；多条公交线到达此地，分别为36、56、45、19、58路等可达市政府、佳世客、芝罘区等 西侧虎山南路 东侧凤凰东路 南侧树林矮山 北侧港城东大街 C-项目周边环境与住区 项目周边众多开发项目培育区域居住氛围为项目奠定价格基础；缺少基础配套但未来具备发展优质物业潜力 丽景花园 山海花园 锦绣好家 凤凰山庄 四季花城 凤凰山庄 丽景花园 锦绣好家 山海花园 四季花城 凤凰山水库 周边众多开发项目，其中锦绣好家已入住，丽景花园、凤凰山庄一期基本封顶，四季花城一期入住，三期热销中，山海花园即将交房 邻近凤凰山水库，项目辐射范围内规划开发凤凰山公园、虎头山公园 周边缺乏基础配套，但四季花城等项目均有商业规划，目前开发中；另外，项目东侧地块将由海尔出资打造商业街，未来商业氛围浓厚 凤凰山 虎头山 庙后水库 凤凰山水库 ?目前莱山区定位为政治中心、经济中心、会展中心、体育中心、教育中心等多个中心目标，为烟台市优先发展的新主城区。 根据《烟台市建设规划2008-2012》内容：为避免莱山区现有“狭长”地貌造成的人口密集度不高，莱山区中部建设规划建设为占地602.7公顷的中心居住区，预计将容纳人口８万 同时加紧东部大学成商业配套建设，目前在该区域已经建设有南山世纪城等项目。 规划开发虎头山公园、凤凰山公园，打造新城市中心景观，对积聚人气具有重要意义。 海尔凤凰山水库商业街开发，将大大提升周边商业氛围。 D-区域规划发展 中 心 居 住区 本案 烟台市政府 大学城 虎头山公园 凤凰山公园 海尔商业街 未来的城市新主城区，区域未来发展将连成一线，城市体系升级将为项目积攒客源完善周边环境，但同时也带来激烈的竞争 位于烟台新城市中心，莱山行政中心和商业中心辐射范围内，区域面貌不断升级，未来发展潜力大 紧邻城市主干道，展示性高；交通状况良好，路网发达，且有比较晚上的公交体系，通达性高 凤凰山水库周边，占据优越的城市价值，未来规划将发展为莱山中心居住区，随着莱山东进发展模式，具有良好的发展潜质和价值 E-项目环境小结 区域未来发展将连成一线，城市体系升级将为项目积攒客源完善周边环境，但同时也带来激烈的竞争 1.宗地环境解构 2.竞品项目概况 3.初步价格定位 丽景花园 山海花园 锦绣好家 凤凰山庄 四季花城 A-竞品项目列表 项目周边目前有项目5个，除锦绣好家已入住外，其他4个均处于在售状态： 凤凰山庄：一期在售 四季花城：三期在售，一、二期入住 丽景花园：一期封顶，目前仅剩一套 山海花园：一期现房，已基本售罄 B-凤凰山庄 项目名称 凤凰山庄 总占地面积 453000㎡ 所处位置 烟台市莱山区 总建筑面积 1039968㎡ 现场地址 凤凰西路与港城东大街交汇处东凤凰山水库北侧 容积率 2.29 物业类型 小高层、高层 绿化率 43% 建筑风格 简约欧式风格 开盘时间 2010年8月 交房状况 毛坯 规划总套数 7490 物业公司 深圳开元国际 户型规划 60-163㎡ 社区规划 由南向北分三个区域开发，包括住宅、写字楼、会所、幼儿园、小学、综合商业和底商 市场售价 6-14层：6880 15-19层：7000 20层以上：7200 看湖户型：7000-8000 发展商 烟台海风置业有限公司 车位 15130个 A区设置了20栋高层住宅，其中10栋24层、6栋26层、4栋33层，西侧设置了两层的底商，A区的东南角安排了一栋