信达置业沈阳万科朗润园住宅项目库存产品营销方案提报.pptxVIP

;;;;;　;楼层;【金地名京】 该项目在5月份向市场集中放量 含1200元/㎡的公寓产品成交均价7700元/㎡ 地理位置优越：一环内 楼层选择多，产品线丰富 ;【金地名京】;本案销量走势;针对公寓的推广支持 每周1-2次短信 5.1假日公寓暖场活动1次 楼体大字（已撤） ;目前销售遇到的问题：;;【解决办法】;【调价思路】;5层剩余产品与其对应房间号所在的4层产品平均层差为800元/㎡，建议将5层西向房源定价与4层西向房源价格保持一致，可增加本案产品性价比及市场竞争力。;执行折扣： 购房立减10000元 老带新减10000万（作为逼定说辞） 一次性98折 金卡会员99折/兰卡会员99.8折 ;;2012年上半年来电、来访、成交情况梳理：;来电/来访/成交客户汇总; 从12月-3月本案来访渠道主要通过我司的资源回访和圈层销售，同时结合住宅的周末暖场活动及住宅转介绍客户为主，从4月开始住宅的暖场活动逐渐减??，住宅的客户到访量下降，且公寓的推广途径较为单一，提报的渠道资源皆未予批准，多为自然到访，为此到访量逐渐下降，不足以支撑销售。;由于目前剩余产品价格过高，并且周边高性价比竞品云集，客户参考后而不接受本案产品。 在推广方面时断时续，节奏不紧凑而不能达到理想效果。;从1月份至3四月份本案来电以短信、楼体大字为主，自四月份至今来电量逐月下滑，本月出现最低点。本案公寓产品公寓推广量较单一，并且时断时续，满意满足来电需求。;在电话中客户对本案产品报价产生较大抗性，客户表示不来。 并且提及到本案具体位置时客户认为距离远，不认可本区域发展而不愿到访。; 本年度上半年共计销售94套房源 ,已售房源中包括7层整层大客户（32套）及5层大客户（6套），故实际成交客户共计58组客户；为了更好地开展下半年营销工作，现针对58组成交客户进行分析，以更精准寻找客户。 ;（一）成交客户认知途径;（二）成交客户来源区域;（三）成交客户工作区域;（四）成交客户年龄结构;（五）成交客户置业次数;（六）成交客户购房用途;（七）成交客户关注点分析; 从成交客户的认知途径来看： 我们的客户主要通过陌拜、路过、短信、老带新到访，后续在拓宽宣传途径的同时，扩大有效途径的覆盖面及投放量，并多组织参与活动增加老带新的比例。 从成交客户的基本情况来看： 我们的客户以中青年阶层为主，且收入稳定有良好的经济基础，为此在后续宣传推广中应适当选择时尚、流行的如微信、微博等等。 从成交客户的来源区域来看： 我们的客户多来自铁西区，为此后续推广可考虑在铁西繁华区的中高端场所进行媒体投放（如高档写字间、中高端社区）或选择中高端商家，例如SPA会所、羽毛球馆等进行合作资源嫁接。 从成交客户的关注点来看： 我们的客户较为认可本案的价格、面积、位置、品牌等，后续产品推出应持续以市场为定价基础，客户心理价格为定价依据的价格策略，并着重突出本案的品牌优势及无限的升值前景。;【下一步销售策略】;主诉求：低总价、促销优惠、清盘、万科品牌、多层、院落式景观;渠道;物料支持;;;;;上半年产品销售情况;;库存盘点;库存盘点;;1#4门 （面积231.24㎡，表单价14988元/平，表总价约3465825元） 折扣：1、每平减500/㎡2、一次性98折 3、老业主99折 4、每平减200/㎡（三天签约） 折后单格：13856.26元/㎡ 折扣总价：3204121元 商铺产品分析： 户型方正 举架落差大 （前半部举架4.2米；后部举架2.8米） 室内有梁（去梁尺度后举架约2.1米） 位置较差（最西侧临近火车道及东药） 销售解决思路： 下一步的推广重点以此套产品为主，短信内容围绕此套产品展开，通过积累新的客户将此套商铺尽快销售去化。 因客户对本套商铺西侧现有规划比较有抗性，已将西侧的规划部分需要配合调整的方案上报，希望能够尽快落实，以增加此套商铺的销售卖点。;2#6门 （面积274.17㎡，表单价14488元/平，表总价约3972175 元） 折扣：1、每平减500/㎡2、一次性98折 3、老业主99折 4、每平减200/㎡（三天签约） 折后单格：13371.16元/㎡ 折扣总价：3665970元 商铺产品分析： 商铺有内柱 举架低（一层2.9米，二层2.8米） 位置一般（不临园区出入口、地处肇工街） 面积较大 销售解决思路： 下一步的解决思路是进行招商销售，设定租金在500元/㎡左右，需要提供一些招商条件，待招商成功后将其销售，或者将此房源顶账。;13#9门 （面积239.96㎡，表单价17688元/平，表总价约4244412 元） 商铺产品分析： 开间小 南侧有景观廊架遮挡 二楼顶部存在大量上下水管道 楼